[정리] 부동산에 대한 강제집행절차 개관
1. 압류
(1) 경매신청
1) 강제경매신청서 기재사항(법 제80조)
① 채권자·채무자와 법원의 표시
② 부동산의 표시
③ 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원
2) 첨부서류(법 제81조, 규칙 제42조)
① 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기부등본
② 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
3) 일부청구
가) 강제경매의 경우
-매각절차를 개시한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고, 그 후 잔액의 청구를 하더라도 법 제88조의 배당요구의 효력만이 인정된다.
-집행권원에 원금 외에 이자채권이 포함되어 있는 경우에는 경매신청시에 이자채권에 관하여 표시가 없었다하더라도 배당요구의 종기까지 채권계산서에 기재하면 배당요구의 효력은 있으므로 배당받을 수 있다.(83마393)
나) 임의경매의 경우
-다른 특단의 사정이 없는 한 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당받을 금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 확장할 수 없으며(96다495), 이러한 법리는 피담보채권 중 일부 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우에도 마찬가지이다.(95다15261)
-신청채권자이외의 근저당권자는 배당요구의 종기까지 제출한 채권신고서에 기재한 피담보채권액을 그 후에 매수인이 매각대금을 완납할 때까지 확장하는 내용으로 보정할 수 있다.(99다25085)
4) 경매절차의 이해관계인(법 제90조)
① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
② 채무자 및 소유자
③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
-이해관계인증명은 매각허가결정이 있을 때까지 할 수 있다.
(2) 경매개시결정
1) 조사
가) 집행력있는 정본에 대한 조사
나) 집행개시요건에 대한 조사
다) 경매목적물에 대한 조사
2) 기입등기의 촉탁(전자촉탁)
-집행법원의 개시결정 및 법원사무관등의 등기촉탁(접수일로부터 2일 안)(재민91-5)
3) 채무자에 대한 개시결정 송달
-법 제12조(송달, 통지의 생략), 법 제104조 제3항(발송송달)이 적용되지 않는다.
가) 강제경매(등기필증접수일부터 3일 안)(재민91-5)
나) 임의경매(개시결정일부터 3일 안)(재민91-5)
4) 압류의 효력
5) 침해방지를 위한 조치
-채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위(다음부터 이 조문 안에서 "가격감소행위등"이라 한다)를 하는 때에는, 법원은 압류채권자(배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자를 제외한다. 다음부터 이 조문 안에서 같다) 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 그 행위를 하는 사람에 대하여 가격감소행위등을 금지하거나 일정한 행위를 할 것을 명할 수 있다.(규칙 제44조 제1항)
-부동산을 점유하는 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자·가압류채권자 혹은 법 제91조 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 없는 사람이 제1항의 규정에 따른 명령에 위반한 때 또는 가격감소행위 등을 하는 경우에 제1항의 규정에 따른 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하고 그 명령에 위반한 사람 또는 그 행위를 한 사람에 대하여 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있다.(규칙 제44조 제2항) 이 결정은 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지난 때에는 집행할 수 없으며, 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있다.(규칙 제44조 제7항, 제8항)
-이에 대하여 즉시항고할 수 있으며, 확정되어야 효력이 있다.(규칙 제44조 제5항, 제6항)
6) 미지급지료 등의 지급
-건물에 대한 경매개시결정이 있는 때에 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 관하여 채무자가 지료나 차임을 지급하지 아니하는 때에는, 압류채권자(배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자를 제외한다)는 법원의 허가를 받아 채무자를 대신하여 미지급된 지료 또는 차임을 변제할 수 있으며, 이 경우 허가를 받아 지급한 지료 또는 차임은 집행비용으로 한다.(규칙 제45조 제1항, 제2항)
7) 경매개시결정에 대한 이의
-이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있으며, 신청을 받은 법원은 제16조 제2항에 준하는 결정(잠정처분)을 할 수 있고, 신청에 관한 재판에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.(법 제86조)
-경매개시결정에 대한 이의신청은 그에 대한 재판이 있기 전까지만 이를 취하할 수 있다.
8) 이중경매(법 제87조, 규칙 제47, 49조)
-강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다.(법 제87조 제1항)
-먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 법원은 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안(무잉여금지)에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다.(법 제87조 제2항) 이때 뒤의 경매개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하여야 한다. 이 경우 이미 제84조 제2항 또는 제4항의 규정에 따라 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다.(법 제87조 제3항)
-먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 정지된 때에는 법원은 신청에 따라 결정으로 뒤의 경매개시결정(배당요구의 종기까지 행하여진 신청에 의한 것에 한한다)에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있다. 다만, 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 취소되는 경우 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀔 때에는 그러하지 아니하다.(법 제87조 제4항) 이 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.(법 제87조 제5항)
-이중경매신청은 매각대금납부시까지 가능하다.
9) 부동산멸실 등으로 말미암은 경매취소
-부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 하며, 이 취소결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.(법 제96조 제1항, 제2항)
(3) 배당요구의 종기결정 및 공고
1) 배당요구의 종기결정, 종기 등의 공고, 고지
-첫 매각기일 이전(법 제84조 제1항)
-경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내(법 제84조 제3항)
-등기필증접수일부터 3일 안(재민91-5)
-제91조 제4항 단서의 전세권자(최우선순위의 전세권자) 및 법원에 알려진 제88조 제1항의 채권자(집행력있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법･상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자)에게 기록에 표시된 주소로 등기우편을 발송하는 방법으로 고지(법 제84조 제2항)(재민2004-3)
2) 공고의 방법
-인터넷법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법(재민2004-3)
-일간신문에는 공고하지 않음을 주의
3) 채권 등 신고의 최고(법 제84조 제4항)
-배당요구종기결정일부터 3일 안(최고기간은 배당요구 종기까지)(재민91-5)
-법원사무관등은 제148조 제3호(첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자) 및 제4호(저당권･전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자)의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금·이자·비용, 그 밖의 부대채권(부대채권)을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다.(법 제84조 4항)
4) 배당요구의 종기
-배당요구종기결정일부터 2월 후, 3월 안(재민91-5)(재민2004-3)
-특별한 사정이 있는 경우 법원은 연기할 수 있으나, 최초의 배당요구종기결정일로부터 6월 이후로 연기할 수는 없다.(재민2004-3)
-임차인의 대항력은 배당요구종기까지 유지되어야 하며, 연기된 경우 연기된 일자까지 유지되어야 한다.
5) 배당요구의 통지
-배당요구일부터 3일 안(법 제89조, 제268조)(재민91-5)
6) 공유자에 대한 통지(법 제139조)
-누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 구분소유적 공유관계의 경우와 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 통지가 필요없다.(2001마1047)
2. 현금화
(1) 매각의 준비
1) 현황조사명령(법 제85조 제1항)
-집행관에게 명하여야 하며, 집행관이외의 자에게 명할 수 없다.(법 제85조 제1항)
-집행관은 2주 안에 현황조사보고서를 작성하여 제출하여야 한다.(송민91-5)
-임차인에 대한 통지(배당요구종기까지 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있음을 고지)
가) 강제경매(등기필증접수일부터 3일 안, 조사기간은 2주 안)(재민91-5)
나) 임의경매(개시결정일부터 3일 안, 조사기간은 2주 안)(재민91-5)
2) 감정평가명령
-감정인은 감정인선정전산프로그램에 따라 선정하며(송일92-2), 감정평가사를 선정함을 원칙으로 한다.
가) 강제경매(등기필증접수일부터 3일 안, 조사기간은 2주 안)(재민91-5)
나) 임의경매(개시결정일부터 3일 안, 조사기간은 2주 안)(재민91-5)
3) 최저매각가격결정(법 제97조, 규칙 제51조)
-최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 법정의 매각조건이며, 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없다.(법 제110조 제1항)
4) 남을 가망이 없는 경우의 경매취소(법 제102조, 규칙 제53, 54조)
-법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하며(법 제102조 제1항), 이 통지는 다른 통지와는 달리 법원사무관등 이름으로 하지 못한다.(규칙 제8조 제5항)
-압류채권자가 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.(법 제102조 제2항)
-무잉여시 압류채권자는 매수신청 및 보증제공을 하더라도 매각기일까지는 철회할 수 있으며, 철회를 한 경우 보증의 반환도 청구할 수 있다.
5) 매각물건명세서의 작성, 비치(법 제105조, 규칙 제55조)
가) 기재사항
① 부동산의 표시
② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
③ 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
④ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
나) 매각물건명세서의 작성, 그 사본 및 현황조사보고서, 평가서 사본의 비치기간(법 제105조 제2항)
-매각기일(입찰기간개시일)마다 그 1주 전까지(재민91-5)
-법원은 상당하다고 인정하는 때에 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.(규칙 제55조)
-농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성된 매각물건명세서의 하자는 집행법원의 결정에 중대한 하자가 있는 때에 해당한다.(2002마1208)
-매각물건명세서의 작성은 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예, 현황조사보고서의 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니된다.(재민2004-3)
(2) 매각기일과 매각결정기일 등의 지정, 공고, 통지
1) 매각방법의 지정
-매각방법으로는 호가경매, 기간입찰, 기일입찰의 3가지가 있으나, 부동산은 기간입찰 또는 기일입찰의 방법을 원칙으로 하고, 호가경매에 관하여 필요한 사항 중 법과 규칙에 정하여지지 아니한 사항은 예규로 정하고 있다.(재민2004-3)
-과잉경매에 해당할 경우 채무자의 매각부동산지정신청은 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 신청할 수 있다.
2) 매각기일과 매각결정기일 등의 지정, 공고
-배당요구종기부터 1월 안(재민91-5)
-매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정하여야 한다.(법 제109조 제1항)(훈시규정)
-법원은 매각기일(기간입찰의 경우 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 공고하여야 하며(법 제104조 제1항, 규칙 제56조), 위반시 매각불허가사유가 된다. 공고일과 매각기일간의 중간기간이 13일이면 족하다.(79마79)
-매각기일과 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3~4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다.(재민98-11)
-공고는 ① 법원게시판 게시 ② 관보, 공보 또는 신문 게재 ③ 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 하며(규칙 제11조 제1항), 첫 매각기일을 공고하는 때에는 별도로 신문에 게재하고, 공시사항의 요지는 법원사무관 등이 매각기일 2주 전까지 인터넷 법원경매공고란에 게시한다.(재민2004-3)
-기간입찰에서 입찰기간은 1주 이상, 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하여야 한다.(규칙 제68조)
-공고내용(법 제106조)
① 부동산의 표시
② 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법
③ 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
④ 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간·장소
⑤ 최저매각가격
⑥ 매각결정기일의 일시·장소
⑦ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
⑧ 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
⑨ 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
3) 이해관계인에게 통지(법 제104조 제2항)
-배당요구종기부터 1월 안(재민91-5)
-매각기일과 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우 통지도 일괄하여 하며(재민98-11), 선행기일 후 그 다음 기일 전에 권리신고가 있는 때에는 선행기일이 유찰됨으로써 바로 다음 기일에 대한 통지절차가 이미 완료된 것이므로 바로 다음 기일에 대한 통지누락은 위법하다고 할 수 없고(99마5256), 그 다음 다음 기일 이후의 통지만 하면 된다.
4) 합의에 의한 매각조건의 변경
-최저매각가격 외의 매각조건은 법원이 이해관계인의 합의에 따라 바꿀 수 있으며, 이해관계인은 배당요구의 종기까지 합의를 할 수 있다.(법 제110조)
-법원의 매각조건변경결정으로 변경의 효과가 발생하며, 불복할 수 없다.
5) 직권에 의한 매각조건의 변경
-거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있으며, 이에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.(법 제111조)
-법원의 매각조건변경결정으로 변경의 효과가 발생하며, 불복(즉시항고)할 수 있다.
6) 일괄매각결정
-개별매각(분할매각)이 원칙이므로 집행법원이 일괄매각결정을 하지 않으면 개별매각되는 것이고(94마1150), 개별매각은 법정매각조건이 아니므로 법원이 자유재량으로 결정할 수 있다.(64마444)
-법원은 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우와 부동산을 매각할 경우에 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때, 즉 상호간 이용관계의 견련성이 있는 경우에는 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 일괄매각하도록 결정할 수 있다.(법 제98조)
-부동산과 다른 종류의 재산이 일괄매각되는 경우에는 가장 엄격한 부동산매각절차에 따르며, 부동산외의 재산의 압류는 그 재산의 종류에 따라 정해진 방법으로 하되, 집행관의 압류에 따르는 재산의 압류는 집행법원이 집행관에게 압류하도록 명하는 방법으로 한다.(법 제101조 제1항)
(3) 매각의 실시
1) 매각기일의 진행(법 제112조)
-공고된 물건 중 매각기일 전에 강제집행이 취하, 정지되거나, 매각기일이 변경된 경우는 별도의 공고없이 매각에서 제외되므로 매각기일에 입찰법정 입구에 게시된 경매(입찰)사건목록을 보고 확인할 수 밖에 없다.
-매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다.
-매각기일에는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서의 사본만을 열람할 수 있도록 하고, 집행기록의 열람은 하지 못하지만, 제3자는 이해관계를 소명하고 매각기일 전에 집행기록의 열람을 할 수 있다.
가) 최초매각기일 또는 입찰기간개시일
-공고일부터 2주 후, 20일 안(규칙 제56조)(재민91-5)
나) 입찰기간
-1주 이상, 1월 이하(재민91-5)
2) 매수의 신청
-매수신청인은 권리능력과 행위능력이 필요하다.(법 제121조 제2호)
-매수신청의 대리인은 변호사가 아니라도 무방하며 법원의 허가를 얻을 필요도 없다.
-입찰자는 동일 물건에 대하여 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 동일인이 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없다. 다만, 동일인이 공동입찰자의 대리인이 되는 것은 가능하다.
-채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)은 매수의 신청을 할 수 없다.(규칙 제59조) 여기서의 채무자는 당해 강제경매절차에서 채무자로 취급되는 자만을 말하므로 실체법상의 연대채무자, 연대보증인 등은 해당되지 않는다.
-재매각절차에서 전의 매수인도 매수신청을 할 수 없다.(법 제138조 제4항)
-같은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 두 건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시하여야 한다.(규칙 제61조 제2항)
-입찰표의 기재사항(규칙 제62조 제2항)
① 사건번호와 부동산의 표시
② 입찰자의 이름과 주소
③ 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소
④ 입찰가격
-기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하며(규칙 제63조 제1항), 현금, 자기앞수표, 보증서 중 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 하지만(규칙 제64조), 기간입찰에서는 현금, 자기앞수표는 안되고 법원의 계좌에 입금하는 방법(입금증명서)과 지급보증위탁계약을 체결하는 방법(보증서)을 인정하며 집행관에게 제출하는 이외에 등기우편으로 부치는 방법도 가능하다. 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있는데(규칙 제63조 제2항), 실무상 재매각의 경우 최저매각가격의 10분의 2로 증액하고 있다. 호가경매는 기일입찰의 경우를 준용하지만(규칙 제72조 제4항) 경매를 시작하기 전에 매수신청을 희망하는 사람 전원에 대하여 소정의 보증금 등을 제출시키는 방법에 의한다.
-입찰기일의 시작은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고, 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작하며, 마감시간은 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지난 후의 시간으로 정하여야 한다.(규칙 제65조 제1항) 1시간 경과 전에 입찰을 마감한 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 된다.(법 제121조 제7호)
-기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.(1기일2회입찰, 법 제115조 제4항)
-매수가격의 신고후 천재지변, 그 밖에 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동이 있는 경우, 매각허가결정이 확정되기 전이면 최고가매수신고인 또는 매수인은 매각허가에 대한 이의신청을, 매각허가결정 후라도 아직 확정 전이면 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있고, 매각허가결정확정 후 대금을 낼 때까지는 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
3) 차순위매수신고
-최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 "차순위매수신고"라 한다)를 할 수 있으며, 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.(법 제114조)
-차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다. 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.(제115조 제2항)
-매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.(법 제93조 제2항)
4) 우선매수신고(법 제140조, 규칙 제76조)
-공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있으며(법 제140조 제1항), 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하고(법 제140조 제2항), 이때의 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 되는데(법 제140조 제4항), 차순위매수신고인의 지위를 포기하기 위해서는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 포기의 의사표시를 하여야 한다.(규칙 제76조 제3항)
-공유물분할판결에 기한 현금화의 경우 우선매수신고규정이 적용되지 않는다.(91마239)
-선박의 공유지분(법 제185조), 항공기의 공유지분(규칙 제106조), 자동차의 공유지분(규칙 제129조), 건설기계의 공유지분(규칙 제130조)에 대한 강제집행은 그 밖의 재산권에 대한 강제집행(법 제251조)의 예에 따르므로 법 제140조의 적용이 없다.
-국세징수법의 개정으로 공매의 경우에도 인정되고 있다.(국세징수법 제73조의2)
-우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.(규칙 제76조 제1항)
-공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다.(2004마581)
5) 매각기일의 종결(법 제115조)
-집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 하며(법 제115조 제1항), 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 이 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.(법 제115조 제3항)
-최고가매수신고인은 보증의 반환을 청구하지 못하고, 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되며 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.(법 제142조 제6항)
6) 새매각
-새매각은 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 정하여 실시하는 경매를 말하며, 매각허가결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 대금을 납부하지 않아 실시되는 재매각과 구별된다.
-허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 무잉여의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다.(법 제119)
-공고, 통지 누락 등 절차상의 하자로 매각기일이 변경된 경우는 가격저감을 할 수 없음에도 착오로 가격저감을 하고 새매각을 하여 저감 전의 최저매각가격 이상의 매수신고가 있더라도 그 매각절차는 위법하다.(69마544) 그러나 부적법한 기일의 직후에 열린 새매각기일에 저감한 최저매각가격으로 경매를 실시하였으나 역시 매수가격의 신고가 없어서 다시 지정한 새매각기일이나 그 후의 기일에 매수가격의 신고가 있어 경매를 허가하였다면 부적법한 기일에서의 저감절차의 하자는 치유되므로 매각을 허가할 수 있다.(70마618)
가) 새매각기일, 새매각결정기일의 지정, 공고, 이해관계인에 대한 통지
-사유발생일부터 1주 안(재민91-5)
나) 새매각기일
-공고일부터 2주 후, 20일 안(재민91-5)
(4) 매각결정절차
1) 매각결정기일
-매각기일로부터 1주 이내로 정하지만 훈시규정이고, 이해관계인에게 통지하여야 한다.(법 제104조 제2항)
-법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다.(법 제120조 제1항) 여기서 이해관계인은 법 제90조의 이해관계인보다 넓은 개념으로서 최고가매수신고인 또는 자기에게 매각을 허가할 것을 구하는 그 외의 매수신고인도 포함하지만, 전의 매수인은 재매각의 결정기일에 이의진술권을 가지지 못한다.
2) 매각허가결정(법 제128조)
-매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고하여야 한다.(법 제126조 제1항)
-매가허가결정은 선고하는 외에 공고하여야 한다.(법 제126조 제2항)
-매각허부결정은 이해관계인들의 출석여부에 관계없이 선고에 의하여 일률적으로 그 고지의 효력이 생기게 되므로 결정정본을 이해관계인에게 송달할 필요가 없다.(99마6589)
3) 매각허가에 대한 이의
-이의신청사유(법 제121조)
① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
⑤ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
-임의경매에 있어서 실체상의 하자는 법 제121조 제1호의 사유에 해당되나, 강제경매에서의 실체상의 하자는 청구이의사유가 될 뿐 매각불허가사유가 되지는 않는다.
-농지취득자격증명은 등기요건이고 효력발생요건은 아니지만, 경매절차에서 농지에 대한 매수인의 농지취득자격증명의 취득여부는 매각허가요건이다.(97다42991)
-경매 목적물을 취득하는데 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우 그 증명이나 허가는 매각허가결정시까지 보완하면 되므로 즉시항고를 제기하면서도 가능하다.
-이해관계인이 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있는 시기는 매각허가가 있을 때까지, 즉 매각허가여부결정의 선고가 있을 때까지이다.
4) 매각불허가결정
-법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.(법 제123조 제1항)
-법 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.(법 제123조 제2항)
-여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.(법 제124조)
-매각기일종료 후 매각허가결정선고 전에 법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우는 법 제121조 제1호 후단에 해당하므로 매각불허가결정을 하여야 하며, 매각허가결정이 있은 뒤에 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
5) 즉시항고
-이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다. (법 제129조 제1항) 즉시항고에 앞서 사법보좌관의 처분에 대한 이의신청을 거치며, 이의신청단계에서는 인지, 보증제공서류나 항고이유서를 제출할 필요가 없으나, 판사에 의하여 이의신청이 이유없다고 인정되어 이의신청사건이 항고법원으로 송부되면 이때부터 이의신청은 즉시항고로 보므로 인지와 보증제공서류 등을 붙이고 즉시항고의 요건을 갖추어야 한다.(사보규 제4조 제6항 제5호)
-이해관계인은 법 제90조의 이해관계인을 의미하며, 매각기일 또는 매각결정기일을 통지받지 못한 이해관계인은 법이 보장하고 있는 절차상의 권리를 침해당한 손해를 받은 것이므로 즉시항고를 할 수 있고, 구체적 또는 추상적으로 재산상의 손해가 발생한 경우에 한하여 즉시항고를 할 수 있는 것은 아니다.(2000마6319)
-매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.(법 제129조 제2항)
-항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 하는데(법 제15조 제2항), 매각허부결정은 송달된 때가 아니라 선고한 때에 고지의 효력이 생기므로 선고받은 때로부터 불변기간이 기산된다.
-매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 하며(법 제130조 제3항), 지급보증위탁계약체결문서의 제출은 허용되지 않는다.
-집행절차에 관한 집행법원의 재판에 대한 즉시항고에는 이심의 효력과 확정차단의 효력이 있을 뿐이고 집행정지의 효력은 없으나(법 제15조 제6항), 매각허가결정 또는 불허가결정은 확정되어야 효력이 있으므로(법 제126조 제3항), 즉시항고를 하면 확정이 차단된다. 그러나 원심법원에서 한 항고장각하명령이나 항고장각하결정, 항고각하결정에 대하여는 확정되어야 효력이 있다는 규정이 없으므로 확정이 차단되지 않아 집행정지의 효력이 없어 즉시항고기간의 도과로 매각허가결정은 확정된다.
-항고법원은 매각허가결정에 대한 항고가 이유없는 경우에는 항고기각결정을 하고, 이유있는 경우에는 원결정을 취소하여야 하나, 매각불허가결정을 항고법원이 직접할 수는 없어 원심결정을 취소만 하고, 매각불허가결정은 집행법원이 한다.
(5) 대금납부
1) 대금의 지급(법 제142조)
-매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하고, 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.(법 제142조 제1항, 제2항)
-매각허가결정확정 전에 대금지급기한을 지정한 경우 그 기한지정은 아무런 효력이 없으므로 그 기한 내에 매수인이 매각대금을 납부하지 아니하였다 하더라도 매각허가결정이 효력을 상실하는 것은 아니다.(91다40160)
-대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다. 다만, 경매사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다.(규칙 제78조)
-대금지급기일제도하에서는 분할지급이 허용되지 아니하였으나, 현행의 대금지급기한제도하에서는 분할납부도 허용된다.
2) 특별한 지급방법(채무인수, 차액납부)(법 제143조)
-매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.(채무인수,법 제143조 제1항)
-채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.(차액납부, 법 제143조 제2항)
3) 소유권의 취득시기(법 제135조, 규칙 제78조, 제80조)
-매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.(법 제135조)
-매수인이 취득하는 부동산소유권의 범위는 매각허가결정서에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위 내에서 그 소유권의 효력이 미치는 범위와 같다.
-경매에 의한 소유권취득은 승계취득이다.(91다3703)
4) 소유권이전등기촉탁
-매각대금이 지급되면 법원사무관 등은 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각 호의 등기를 촉탁하여야 한다.(법 제144조)
① 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기
② 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기
③ 제94조 및 제139조 제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기
-종전에는 담임법관의 명의로 촉탁하였으나, 현재에는 법원사무관 등의 명의로 촉탁한다.
5) 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부결정(법 제137조)
-차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다.(법 제137조 제1항)
-차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.(법 제137조 제2항)
6) 재매각(법 제138조)
-매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.(법 제138조 제1항)
-재매각명령이 발령되면 종전의 매각허가결정은 당연히 실효된다. 그러나 재매각취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 매각허가결정이 부활하고 매수인은 확정적으로 소유권을 취득하게 된다.
-재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격(저감☓), 그 밖의 매각조건을 적용한다.(법 제138조 제2항)
-이해관계인간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 변경할 수 있고, 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수는 있으나 최저매각가격을 저감할 수는 없고, 실무상 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 2로 정하고 있다.(규칙 제63조 제2항)
-매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율(연2할)에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.(법 제138조 제3항)
-전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 대금 등을 지급함에 있어서는 채무인수, 차액지급방식의 특별지급방법은 허용할 수 없다.(99마2551)
-재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.(법 제138조 제4항)
가) 재매각기일, 재매각결정기일의 지정, 공고, 이해관계인에 대한 통지
-사유발생일부터 1주 안(재민91-5)
나) 재매각기일
-공고일부터 2주 후, 20일 안(재민91-5)
(6) 부동산관리명령
-법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.(법 제136조 제2항)
-집행법원의 전속관할에 속하며, 사법보좌관이 아니라 단독판사가 관리명령을 내린다.(사보규 제2조 제1항 제7호 나목)
-관리명령은 즉시 효력을 발생하는 것이 특징이며, 부수적 보전처분임에 비추어 별도의 집행문은 필요없지만, 채무자가 관리인의 인도요구에 응하지 아니한 경우 관리명령만으로써 인도를 강제할 수는 없고, 별도의 인도명령을 받아야 한다. 이 경우 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 인도명령을 할 수 있다.(법 제136조 제3항)
(7) 부동산인도명령(법 제136조)
-법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.(법 제136조 제1항)
-사법보좌관의 업무가 아니라 지방법원 단독판사의 관할로서 즉시항고로써만 불복할 수 있는 재판으로 법 제56조 제1호의 집행권원이며, 송달이 집행개시의 요건이고, 집행을 위해서는 집행문이 필요하다.
-신청인은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인(포괄승계인)에 한하며, 특정승계인은 신청권이 없고 대위하여 신청할 수도 없으며, 신청은 서면 또는 말로 할 수 있으나 통상 서면으로 하며, 당해 부동산에 대한 경매사건이 현재 계속되어 있거나 또는 과거에 계속되어 있었던 집행법원의 전속관할이다. 신청이 없으면 법원이 직권으로 인도명령을 발할 수는 없다.
-상대방은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자이며, 채무자･소유자의 일반승계인(포괄승계인)도 포함되고, 채무자의 점유는 간접점유도 포함하지만 부동산 점유자의 점유는 직접점유자로 한정된다.
-매수인에게 대항할 수 있는 권원으로는 매수인에게 인수되는 권리(유치권, 대항력있는 용익권 등)와 매각 후 매수인과의 사이에 새로이 성립한 점유권원(새로운 합의에 의한 용익권 등)의 경우로 구분된다.
-인도명령의 재판은 매수인의 소유권에 기한 인도청구권의 존부에 관하여 기판력을 갖지 않는다.(80다2821)
3. 배당
-동산집행에 있어서는 배당절차개시요건이 구비되면 종전의 집행절차와는 별도의 독립한 민사집행사건으로서 배당절차가 개시되므로 기록을 따로 편성하고 독립한 사건번호가 부여되지만, 부동산집행에서는 별개의 절차로 진행되지 않고 종전의 집행절차의 연장에서 진행되는 것이어서 독립한 사건번호가 부여되지 않는다.
-부동산청구권에 대한 집행에서 인도 또는 권리이전 후에 있어서는 부동산집행의 절차에 따라서 이루어지므로 동산집행에 있어서의 배당절차에 의하는 것이 아니라 부동산집행에 관한 배당절차에 따라 배당이 실시된다.
(1) 배당요구
-경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.(법 제84조 제1항)
-배당요구는 이해관계인에게 통지하여야 하므로(법 제89조) 이해관계인에게 통지할 송달비용을 예납하고, 이해관게인의 수와 같은 부본을 제출하도록 한다.
-적법한 배당요구가 있는 때에는 법원은 그로부터 3일 이내에 직권으로 이해관계인에게 그 취지를 통지하여야 하지만, 효력발생요건이 아니어서 통지의 누락이 있어도 배당요구의 효력은 발생하며, 실무상 국세 등의 교부청구의 경우에는 통지를 하지 않고 있다.
-배당요구가 필요한 채권자가 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 아니한 때에는 배당받을 수 없고, 압류채권자나 배당요구한 채권자도 경매신청 또는 배당요구 당시 채권의 일부금액으로 압류 또는 배당요구한 경우 배당요구의 종기 후에는 배당요구의 종기까지 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.(실권효, 2001다11055)
-배당요구는 채권자가 자유로이 철회할 수 있으나, 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구의 종기가 지난 후에는 철회하지 못한다.(법 제88조 제2항)
1) 배당요구없이도 당연히 배당에 포함되는 자
가) 이중경매신청인
나) 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
다) 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제청구권자
-가등기담보권의 경우에는 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다.(가담법 제16조 제2항)
-최선순위 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하는 것이므로 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있더라도 별도의 배당요구가 필요하다.
라) 종전 등기부상의 권리자
-재개발, 재건축사업의 결과 공급된 부동산에 대하여 경매를 할 경우 종전 부동산등기부에 기입되어 있던 부담등기의 권리자에게는 새로운 등기부에 그 부담내용이 이기되지 아니하였더라도 등기된 것과 동일하게 보아 배당요구없이도 배당에 참가할 수 있는 채권자로 본다.
2) 배당요구가 있어야 배당에 포함되는 자(법 제88조)
가) 집행력있는 정본을 가진 채권자
-유체동산집행절차에서는 집행력있는 정본을 가진 채권자는 별도의 강제집행을 신청하여야 하고 배당요구를 할 수는 없으나, 부동산집행절차에서는 별도의 강제집행을 신청하든지 배당요구를 하든지 선택할 수 있다.
-부동산경매절차에서 집행력있는 정본을 가진 채권자가 하는 배당요구는 민법 제168조 제2호의 압류에 준하는 것으로서 소멸시효를 중단하는 효력이 있다.(2000다25484)
나) 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 가압류채권자
다) 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
-이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 이를 배당요구로 볼 수는 없으므로 다시 배당요구를 하여야 한다.(송민84-10)
라) 조세 기타 공과금채권
-국가, 지방자치단체, 공공단체 등이 국세징수법상의 체납처분의 예에 의하여 징수할 수 있는 채권의 징수를 위한 국세징수법 제56조의 교부청구는 배당요구와 같은 성질의 것이므로(2000다21154), 첫 경매개시결정등기 전에 체납처분의 절차로서 압류 또는 보전압류등기가 되어있는 경우에는 교부청구를 한 효력이 있으므로(96다51585) 별도의 배당요구가 없어도 배당받는다.
3) 대위변제자의 배당요구
-배당요구가 필요한 경우에는 대위권자만이 배당요구를 해도 되고(2000다32475), 피대위자가 이미 배당요구를 하였거나 배당요구없이도 당연히 배당받을 수 있는 경우에는 대위권자가 따로 배당요구를 하지 않아도 배당기일까지 대위권자임을 소명하면 된다.
-배당요구를 할 수는 있으나 배당요구를 하지 않은 채권자의 채권이 압류된 경우 그 압류를 배당요구로 볼 수는 없으며, 별도로 채권자대위권의 요건을 갖추어 배당요구를 하여야 한다.
(2) 배당기일
-매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다. 다만, 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 통지하지 아니한다.(법 제146조)
-법원은 채권자와 채무자에게 보여 주기 위하여 배당기일의 3일전에 배당표원안을 작성하여 법원에 비치하여야 한다.(법 제149조 제1항) 위반의 경우 배당기일변경 또는 연기의 사유는 되지만 무효나 취소사유는 되지 않는다.
-배당기일통지는 법 제149조 제1항의 3일간의 배당표열람기간을 지키기 위하여 늦어도 배당기일 3일 전까지 도달할 수 있어야 한다.
-실무상 통지는 법원사무관등의 명의로 하고, 배당액이 전혀 없는 채권자에게도 통지는 하여야 한다.
(3) 계산서의 제출
-배당기일이 정하여진 때에는 법원사무관등은 각 채권자에 대하여 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주 안에 법원에 제출할 것을 최고하여야 한다.(규칙 제81조)
-이 최고에 응하여 계산서를 제출하여도 이는 배당요구종기 후에 제출된 것이므로 독립된 배당요구의 효력이 생기는 것이 아니고, 다만 배당받을 채권자의 채권에 관한 배당기일까지의 변동내역을 조사하여 현존 채권액을 확인하는 의미밖에 없으므로 이에 의하여 종전 채권액을 확장할 수는 없고, 종전 채권액보다 감소된 경우에는 감소액을 기준으로 배당표를 작성한다.
-최고에 응하지 아니한 채권자의 경우에는 신청서, 집행력있는 집행권원의 정본, 등기부등본 등 기록에 나타나 있는 자료에 의하여 계산한다.
(4) 배당받을 채권자의 범위(법 제148조)
가) 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
나) 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
다) 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
라) 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자
-저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하고, 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.(민법 제360조) 저당권의 제한범위를 초과하는 부분으로서 우선변제의 효력이 미치지 않는 채권에 관하여 다른 일반채권자와의 사이에 동순위로 안분비례하여 배당받기 위해서는 저당권에 기한 경매신청이나 채권계산서의 제출이 있는 것만으로는 안되고 그 제한범위를 초과하는 채권에 관한 별도의 배당요구를 하였거나 그 밖의 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서의 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다.(97다28216)
-근저당권은 등기된 채권최고액을 한도로 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부를 담보하는 것이므로 손해배상도 채권최고액에 포함되는 이상 지연손해금은 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한정될 이유가 없고, 결산기에 확정된 원금에 대하여는 그 최고액을 초과하는 지연손해금은 1년분의 범위내라도 최고액과 별도로 청구할 수는 없으며, 근저당권의 실행비용은 채권최고액에 포함되지 않는다.(71마251)
-전세권에 대하여 저당권이 설정되어 있는데 전세권의 존속기간이 만료된 경우 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권설정자는 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담한다.(98다3130)
-가등기담보권의 경우 등기부의 기재내용만으로는 담보목적의 가등기인지의 여부를 알 수 없고, 담보목적의 가등기라 하더라도 피담보채권의 공시가 없기 때문에 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 것으로서 매각에 의하여 소멸되는 때에도 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다.(가담법 제16조 제2항)
-최선순위 전세권자는 실체법상 소멸하였는지와 상관없이 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하고 배당받는 것이 원칙인데, 이는 전세권에 대하여 저당권이 설정되어 있거나 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 있은 후 전세권이 기간만료로 소멸하더라도 마찬가지로서 이 경우에도 전세권자가 배당요구하거나 또는 전세권자에 대한 채권자가 대위하여 배당요구하여야만 매각으로 소멸한다.
-전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘 경우에는 위 법에 의한 보호도 받게 된다.(93다39676)
-주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법상의 소액보증금 최우선변제의 요건으로는 ① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것 ② 보증금액수가 소액보증금에 해당할 것 ③ 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖췄을 것 ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것 등이며 확정일자는 요건이 아니다.
-임차보증금채권의 우선변제권의 요건으로는 ① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것 ② 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것 ③ 확정일자를 갖출 것 등을 요하지만, 대항요건의 시기와 관련해서는 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추지 못하더라도 이후에 갖추어도 된다는 것이 다수설이다.
-근로기준법상의 최종 3개월분의 임금, 재해보상금, 근로자퇴직급여보장법상 최종 3년간의 퇴직금은 최우선변제권이 있으며, 퇴직금은 계속근로기간 1년에 대하여 30일분의 평균임금으로 계산한 금액으로 하고 우선변제의 대상이 되는 퇴직금은 250일분의 평균임금을 초과할 수 없다.
-최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금은 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세･공과금 및 일반채권보다는 선순위이나, 주택임대차보호법 제8조에 의한 소액보증금채권과는 같은 우선채권으로서 동순위로 배당한다.(송민91-2)
-우선변제권이 없는 일반 근로관계채권은 저당권에 의하여 담보되는 채권보다는 후순위이고, 당해세를 포함한 조세･공과금 및 일반채권보다는 선순위이지만, 조세･공과금이 저당권에 우선하는 경우에는 조세･공과금, 저당권에 의하여 담보되는 채권, 근로관계채권의 순이다.(근로기준법 제38조 제1항 단서)
-국세, 지방세, 관세 및 그 가산금과 체납처분비는 다른 공과금 기타 채권에 우선하여 징수한다.(조세채권우선의 원칙, 국세기본법 제35조 제1항, 지방세법 제31조 제1항, 관세법 제3조 제2항)
-조세와 저당권, 전세권 등의 피담보채권 사이의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권 등의 설정등기일의 선후로 정하며, 같은 날인 경우에는 조세채권이 우선한다는 것이 다수설이다.
-조세채권 상호간에는 원칙적으로 교부청구의 선후에 관계없이 동순위이지만, 체납처분의 일환으로 압류가 행해진 경우 그 압류에 관계된 조세는 교부청구한 다른 조세보다 우선한다.(압류선착주의, 국세기본법 제36조 제1항, 지방세법 제34조 제1항) 그러나 국민연금보험료와 산업재해보상보험료 상호간에는 압류선착주의가 적용되지 않는다.(2004다44384)
-당해세는 매각부동산자체에 대하여 부과된 조세와 가산금으로서, 소액보증금채권이나 최우선순위의 임금채권을 제외하고는 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로 담보된 채권을 비롯한 어떤 채권보다도 우선한다.(당해세우선의 원칙, 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세법 제31조 제2항 제3호)
-어떤 조세가 당해세에 해당하는지 여부는 법원의 판단사항이고(99헌바44), 상속세, 증여세, 재평가세, 재산세, 자동차세, 도시계획세, 소방공동시설세 등은 당해세에 해당하지만, 취득세와 등록세는 당해세가 아니다.
-통상 공과금은 조세, 가산금 및 체납처분비 이외의 채권이면서 국세징수법상의 체납처분의 예에 의하여 징수할 수 있는 채권을 말하는데, 그 순위는 납부기한 전에 설정된 저당권 등에 대하여는 우선하지 못하나, 그 납부기한 후에 설정된 저당권 등과 일반채권에 대하여는 우선하며, 조세채권에 대하여는 법정기한에 상관없이 무조건 후순위이다.
-재산형이나 과태료 등은 우선배당에 관한 아무런 규정이 없으므로 일반채권과 동순위로 배당받는다.
-가압류채권의 배당순위는 가압류에 의하여 보전된 피보전권리의 민법, 상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따른다. 피보전권리가 우선변제권이 있는 것이면 배당표확정시까지 이를 소명하여야 한다.(2002다4870)
(5) 배당순위
-매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다.(법 제145조 제2항)
-배당받을 채권자들 사이에 배당순위가 고정되지 아니하고 우열관계가 상대에 따라 변동이 있는 경우에 판례(94마417)와 실무는 안분후흡수설에 따른다.
(6) 배당표에 대한 이의
-배당표원안을 열람한 이해관계인 및 배당을 요구한 채권자들은 이의가 있을 경우 반드시 배당기일에 출석하여 진술하여야 하고 미리 서면으로는 할 수 없음에 반하여, 채무자는 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로도 이의할 수 있다.(법 제151조) 따라서 채무자를 제외하고는 배당기일에 출석하여 진술할 것을 요한다.
-배당표에 대한 이의신청은 이의신청대상이 되는 처분의 표시와 그 처분에 대한 이의신청 취지를 밝히는 방법으로 사법보좌관에게 하여야 한다.(사보규 제5조)
-사법보좌관이 이의신청을 받은 때에는 법 제152조 제1항, 제2항의 규정에 따라 관계된 채권자의 이의를 진술시키고, 관계인의 이의가 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 경정하여 배당을 실시하지만, 위와 같은 절차를 진행하지 못할 경우 배당기일을 중지한 후 지체없이 소속법원판사에게 송부하고, 송부받은 판사는 당해기일 또는 속행기일에 배당기일을 실시하는데, 이 경우 사법보좌관이 작성한 배당표는 전부 실효되므로 이의가 없었던 부분에 대해서도 배당을 실시할 수 없게 된다.(법 제152조 제3항)
-배당절차는 단독판사가 심리하는 사건에 해당하므로 변호사대리원칙의 예외를 규정한 민소법 제88조가 적용된다.(법 제23조)
(7) 배당이의의 소(법 제154조 ~ 제158조)
-집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외한다)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다.(법 제154조 제1항)
-집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 한다.(법 제154조 제2항)
-이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 제2항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다.(법 제154조 제3항)
-확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로, 배당을 받아야 할 채권자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당을 받지 못한 채권자로서는 배당에 관하여 이의를 한 여부에 관계없이 배당을 받지 못할 자이면서도 배당을 받았던 자를 상대로 부당이득반환청구권을 갖는다 할 것이고, 배당을 받지 못한 그 채권자가 일반채권자라고 하여 달리 볼 것은 아니다.(99다26948)
-배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있는 채권자는 법 제148조의 배당받을 채권자의 범위에 해당하여야 하고, 배당이 잘못되지 않았더라면 배당을 받을 수 있었던 사람이어야 한다.(99다53230)
-배당이의의 소는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원의 관할로 한다. 다만, 소송물이 단독판사의 관할에 속하지 아니할 경우에는 지방법원의 합의부가 이를 관할한다.(법 제156조 제1항)
-이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본다.(법 제158조)
-배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 한다. 이를 정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정한 때에는 판결에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 한다.(법 제157조)
-채권자가 제기한 배당이의의 소의 판결의 효력은 원고와 피고사이에서만 상대적효력이 있고, 채무자가 제기한 배당이의의 소에서 청구가 인용된 경우에는 이의를 제기하지 않은 채권자를 위하여도 배당표를 바꾸어야 하므로 절대적효력이 있다.(법 제161조 제2항 제2호)
(7) 배당의 실시
1) 배당표의 확정
-법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정하여야 한다.(법 제149조 제2항)
2) 배당이의가 없는 경우
-채권자 및 채무자로부터 적법한 이의가 없는 경우 또는 배당기일에 출석하지 아니함으로 인하여 배당표와 같이 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 보는 경우에는 법원이 작성한 배당표원안이 그대로 확정되므로 이에 따라 배당을 실시한다.
3) 배당이의가 있는 경우
-이의가 있었으나 이해관계인이 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이의가 완결되는데, 이의가 완결되면 완결된 내용대로 배당표가 확정되므로 법원은 완결된 내용에 따라 배당표를 경정하여야 하고, 경정된 배당표에 따라 배당을 실시한다.
-판사가 작성한 배당표에 대하여 이의가 완결되지 아니하면 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시한다.(법 제152조 제3항)
-이의가 있었으나 이의한 채권자 또는 채무자가 배당이의의 소 등의 제기증명 등을 제출하지 아니한 경우에는 법원은 이의를 무시하고 그대로 배당을 실시하여야 한다.
4) 집행정지서류의 제출과 배당
-매수인이 매각대금을 지급한 뒤에 집행정지 등의 서류가 제출되더라도 경매절차의 진행에는 영향을 미치지 아니하고, 배당절차가 실시되는 때에는 아래의 구분에 따라 처리한다.
가) 강제경매의 경매
-집행의 필수적 정지, 제한서류(법 제49조)
① 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본
② 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본
③ 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류
④ 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서
⑤ 집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관등이 작성한 증서
⑥ 강제집행을 하지 아니한다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본
-배당절차에서의 처리(규칙 제50조)
① 제1호·제3호·제5호 또는 제6호의 서류가 제출된 때에는 그 채권자를 배당에서 제외한다.
② 제2호의 서류가 제출된 때에는 그 채권자에 대한 배당액을 공탁한다.
③ 제4호의 서류가 제출된 때에는 그 채권자에 대한 배당액을 지급한다.
나) 임의경매의 경우
-경매절차의 정지서류(법 제266조)
① 담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본
② 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본
③ 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본
④ 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류
⑤ 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본
-배당절차에서의 처리(규칙 제194조, 제50조 제3항 제1호)
① 제1호·제2호·제3호의 서류가 제출된 때에는 그 채권자를 배당에서 제외한다.
② 제4호의 서류가 제출된 때에는 그 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 때에는 그 채권자를 배당에서 제외하고, 그 밖의 서류인 때에는 그 채권자에 대한 배당액을 지급한다.
③ 제5호의 서류가 제출된 때에는 그 채권자에 대한 배당액을 공탁한다.
5) 배당액의 지급 및 공탁
-채권자와 채무자에 대한 배당금의 교부절차, 법 제160조의 규정에 따른 배당금의 공탁과 그 공탁금의 지급위탁절차는 법원사무관등이 그 이름으로 실시한다.(규칙 제82조 제1항)
-배당기일에 출석하지 아니한 채권자가 배당액을 입금할 예금계좌를 신고한 때에는 법원사무관등은 법 제160조 제2항의 규정에 따른 공탁에 갈음하여 배당액을 그 예금계좌에 입금할 수 있다.(규칙 제82조 제2항)
-채권 전부의 배당을 받을 채권자에게는 배당액지급증을 교부하는 동시에 그가 가진 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 받아 채무자에게 교부하여야 하고(법 제159조 제2항), 채권 일부의 배당을 받을 채권자에게는 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 제출하게 한 뒤 배당액을 적어서 돌려주고 배당액지급증을 교부하는 동시에 영수증을 받아 채무자에게 교부하여야 한다.(법 제159조 제3항)
-공탁사유(법 제160조)
① 채권에 정지조건 또는 불확정기한이 붙어 있는 때
② 가압류채권자의 채권인 때
③ 제49조 제2호 및 제266조 제1항 제5호에 규정된 문서가 제출되어 있는 때
④ 저당권설정의 가등기가 마쳐져 있는 때
⑤ 제154조 제1항에 의한 배당이의의 소가 제기된 때
⑥ 민법 제340조 제2항 및 같은 법 제370조에 따른 배당금액의 공탁청구가 있는 때
⑦ 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때
6) 재배당과 추가배당
-실무상 재배당은 배당이의의 소의 결과에 따라 배당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 것을 말하고, 추가배당은 종전 배당표상 배당받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액의 전부 또는 일부를 당해 채권자가 배당받지 못하는 것으로 확정된 경우에 그 채권자의 배당에 대하여 이의를 하였는지에 상관없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 배당순위에 따라 추가로 배당하는 것으로서 배당표의 일부를 재조제하는 절차이다.
-추가배당기일의 절차도 종전의 배당절차와 동일하지만, 추가배당표에 대한 이의는 종전 배당기일에 주장할 수 없었던 사유만으로 제기할 수 있으므로 종전 배당표의 확정이전의 사유로는 이의할 수 없다.
-추가배당사유(법 제161조 제2항, 제3항)
① 정지조건부채권, 가압류채권, 집행정지결정이 있는 채권의 채권자에게 배당을 실시할 수 없게 된 때
② 제160조 제1항 제5호의 공탁에 관련된 채권자가 채무자로부터 제기당한 배당이의의 소에서 진 때
③ 제160조 제1항 제6호의 공탁에 관련된 채권자가 저당물의 매각대가로부터 배당을 받은 때
④ 제160조 제2항의 채권자가 법원에 대하여 공탁금의 수령을 포기하는 의사를 표시한 때
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