[예규] 외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차[등기예규제1219호]

 

[예규] 외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차

[등기예규제1219호]

제정 1992.08.20 등기예규 제776호

개정 1995.06.30 등기예규 제818호

개정 1997.10.17 등기예규 제892호

개정 1999.03.24 등기예규 제967호

개정 1999.07.06 등기예규 제980호

전면개정 2000.04.10 등기예규 제992호

개정 2007.12.11 등기예규 제1219호

1. 외국인

대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자를 말한다.

가. 처 분

(1) 외국인이 입국하지 않고 국내부동산을 처분하는 경우의 신청서에 첨부할 서면(일반적으로 등기신청에 필요한 서면은 제외한다. 이하 같다.)

(가) 처분위임장

① 위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분대상의 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 한다.

② 위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등)가 기재되어야 한다.

(나) 인감증명

① 인감증명의 날인제도가 없는 외국인은 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 한다.

② 인감증명의 날인제도가 있는 외국인(일본인, 대만인)은 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명이 있어야 한다.

▷부동산등기규칙 제53조에 의하여 인감증명을 제출하여야 하는 자가 외국인으로서 본국에 인감증명제도가 없고 또한 인감증명법에 의한 인감증명을 받을 수 없는 경우에 제출하게 되는 공정증서는 외국인 본국의 공정증서뿐만 아니라 국내 공정증서도 무방하다.

(다) 주소를 증명하는 서면

① 본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 대만 등의 경우)를 첨부하여야 한다.

② 본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어, 미국, 영국 등의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 한다. 다만 이 경우에도 주소증명서에 대신할 수 있는 증명서(예컨대, 운전면허증 또는 신분증 등)를 본국 관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때 또는 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있다.

▷주소를 증명하는 서면의 경우는 외국주재한국대사관이나 영사관의 확인으로도 갈음할 수 있지만, 인감증명의 경우는 같은 방법으로 갈음할 수는 없으며, 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증을 요한다.

(라) 외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우

변경전의 성명(등기부상 성명)과 변경후의 성명이 동일인이라는 본국 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 한다.

(마) 번역문

신청서에 첨부된 서류가 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부하여야 한다.

(2) 외국인이 입국하여 국내 부동산을 처분하는 경우

첨부 서면은 위 (1)의 경우와 같다. 다만,

(가) 주소증명은 외국인등록사실증명 또는 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고사실증명(재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제7조 제5항의 규정에 의한 국내거소신고사실증명을 말한다. 이하 같다.)으로도 가능하다.

(나) 날인제도가 없는 외국인의 인감증명에 관하여는 신청서 또는 위임장 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 주한 본국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능하며, 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출할 수 있다(인감증명법 제3조 제3항).

(3) 수임인의 신청

(가) 수임인은 그가 본인(외국인)의 대리인임을 현명하고 대리인 자격으로 직접 신청하거나 법무사 등에게 그 신청을 위임할 수 있다. 이 때 수임인의 인감증명을 제출하여야 한다.

(나) 원인증서도 수임인이 본인을 위한 것임을 표시하고 대리인 자격으로 작성한다.

나. 취 득

(1) 외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 한다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호( 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제7조 제1항에 의한 국내거소신고번호를 말한다. 이하 같다.)로 이에 갈음할 수 있다. 외국인의 그 등록번호부여신청은 체류지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 한다. 다만 국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 이를 한다( 부동산등기법 제41조의 2 제1항 제4호).

(2) 계약을 원인으로 하여 토지를 취득하는 경우에 외국인토지법 제4조 제2항 각호의 1(재외동포의출입국과법적지위에관한법률에 의하여 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대하여는 같은 항 제1호)에 해당하는 때에는 시장·군수·구청장의 토지취득허가증을 첨부하여야 한다. 다만, 위 각호의 1에 해당하지 않는 때에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부하여야 한다.

(3) 주소증명은 위 처분시 첨부할 서면에서와 같다[가(1)(다), (2)(가) 참조].

2. 재외국민

대한민국에 현재하지 아니한 자로서 국외로 이주를 하여 주민등록이 말소되거나 처음부터 없는 자를 뜻하며 단지 해외여행자는 이에 포함되지 않는다.

가. 처 분

(1) 재외국민이 귀국하지 않고 국내부동산을 처분할 경우 신청서에 첨부할 서면

(가) 처분위임장

위 외국인과 같다.

(나) 인감증명

그 위임장에 찍힌 인영이 본인의 것임을 증명하기 위하여 본인의 인감증명(우리 나라의 인감증명)을 제출하여야 한다. 이 때 그 등기원인이 매매인 경우에는 부동산매수자란에 매수자의 성명·주소(법인인 경우에는 법인명과 주된 사무소의 소재지) 및 주민등록번호를 기재한 부동산매도용 인감증명서를 제출하여야 한다( 「인감증명법 시행령」 제13조 제3항 참조).

▷처분위임장과 함께 제출하는 인감증명은 반드시 우리나라의 인감증명을 제출하여야 하며, 대한민국 재외공관의 증명 또는 공정증서로써 인감증명에 갈음할 수는 없다.

▷재외국민 등의 공탁금지급청구시 첨부서면에 관한 예규(행정예규 제694호)에서는 원칙적으로 본인의 인감증명(우리나라의 인감증명)을 제출하여야 하지만, 재외국민이 거주하는 나라(외국)가 우리나라와 같이 인감증명제도가 있는 나라(예컨대 일본)인 경우에는 그 나라 관공서가 발행한 인감증명을 첨부할 수 있다고 하고 있다.

 

(다) 주소를 증명하는 서면

외국주재 한국 대사관 또는 영사관에서 발행하는 재외국민 거주사실증명 또는 재외국민등록부등본을 첨부해야 한다. 다만 주재국에 본국 대사관 등이 없어 그와 같은 증명을 발급받을 수 없을 때에는 주소를 공증한 서면으로 갈음할 수 있다.

(2) 재외국민이 귀국하여 국내 부동산을 처분하는 경우

첨부서면은 위 (1)의 경우와 같다. 다만, 주소를 증명하는 서면은 국내거소신고사실증명으로도 가능하다.

(3) 수임인의 신청

외국인과 같다.

나. 취 득

(1) 주소를 증명하는 서면

위 처분에 관하여 설명한 바와 같다[2 가 (1)의 (다), (2) 참조].

(2) 부동산등기용등록번호

재외국민이 등기권리자(취득, 상속 등)로서 신청하는 때에 주민등록번호가 없는 경우에는 대법원 소재지 관할등기소(현재 서울중앙지방법원 등기과)에서 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 한다(재외국민은 국내거소신고번호를 부여받은 때에도 이로써 부동산등기용등록번호에 갈음할 수 없으며, 종전에 주민등록번호를 부여받은 재외국민은 새로이 부동산등기용등록번호를 부여받지 않는다).

다. 상속에 있어서의 특례

재외국민의 상속재산의 협의분할시 인감증명은 상속재산 협의분할서상의 서명 또는 날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서로 대신할 수 있다.

[참고] 인감증명법 제3조 (인감신고등 <개정 1997.12.17>)

① 인감증명을 받고자 하는 자는 미리 그 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고하여야 한다. 다만, 미성년자와 한정치산자인 경우에는 법정대리인의 동의를 얻어 신고하여야 하며, 금치산자인 경우에는 법정대리인이 신고하여야 한다. <개정 1977.12.31, 1996.12.30>

② 대한민국 내에 현재하지 아니한 국민으로서 대한민국 내에 주소를 가지지 아니한 자가 인감증명을 받고자 할 때에는 대한민국 내에 그 주소가 없는 것이 분명한 경우에 한하여 그가 대한민국에 주소를 가진 일이 있으면 그 최종주소를 관할한 증명청에, 그 최종주소를 관할한 증명청이 불명할 때에는 등록기준지를 관할하는 증명청에 그 인감을 신고할 수 있다. <개정 2007.5.17>

③ 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자가 인감증명을 받고자 할 때에는 미리 체류지를 관할하는 증명청에 인감을 신고하여야 한다. <신설 1977.12.31, 1992.12.8>

④ 재외동포의출입국과법적지위에관한법률에 의하여 국내거소신고를 한 자가 인감증명을 받고자 할 때에는 미리 그 국내거소를 관할하는 증명청에 인감을 신고하여야 한다. <신설 2002.3.25>

⑤ 제1항의 규정에 의하여 인감을 신고한 자가 「주민등록법」 제19조의 규정에 의한 국외이주신고를 하고 출국한 경우에는 그 출국한 날에 제2항의 규정에 의하여 최종주소를 관할하는 증명청에 당해 인감을 신고한 것으로 본다. 다만, 출국일까지 인감의 말소신청을 한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2004.10.16, 2007.5.11>

⑥ 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 인감을 신고하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 성명ㆍ생년월일ㆍ주소 등을 함께 신고하여야 한다. <신설 2004.10.16>

[참고] 인감증명법시행령 제13조 (인감증명의 발급)

① 인감증명을 발급받고자 하는 때에는 본인 또는 그 대리인(17세 이상의 자에 한한다)이 인감증명발급기관에 신청하여야 한다. 다만, 인감을 신고한 자가 금치산자인 경우에는 법정대리인이 방문하여 신청하여야 한다. <개정 2005.1.15>

② 인감을 신고한 자가 미성년자 또는 한정치산자인 경우와 인감증명의 발급을 대리하여 신청하는 경우에는 별지 제13호서식에 의한 위임장 또는 법정대리인의 동의서(위임자나 법정대리인이 재외국민인 경우에는 위임 또는 동의사실에 대하여 위임자나 법정대리인의 거주지를 관할하는 재외공관의 확인을 받은 것을 말한다)와 함께 대리인의 주민등록증등을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명발급기관은 인감증명의 발급을 대리하여 신청하는 자가 제출한 위임장[해외거주(체류)자가 재외공관의 확인을 받아 제출한 것을 제외한다]의 기재내용을 확인하기 위하여 위임한 사람의 주민등록증등 신분증을 요구할 수 있다. <개정 2003.9.29, 2005.1.15>

③ 부동산매도용으로 인감증명을 발급받고자 하는 때에는 부동산매수자란에 매수자의 성명·주소(법인인 경우에는 법인명과 주된 사무소의 소재지) 및 주민등록번호를 기재하여야 한다. 다만, 재외국민의 경우에는 별지 제13호서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고, 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다.

④ 인감증명의 발급신청을 받은 인감증명발급기관은 주민등록증등에 의하여 본인이나 법정대리인 또는 위임을 받은 자임을, 미성년자 또는 한정치산자의 경우에는 그 법정대리인의 동의여부를 확인한 후 복사방지를 위한 특수용지를 사용하여 별지 제14호서식의 인감증명서를 발급하여야 하고, 별지 제15호서식의 인감증명발급대장에 수령인이 본인인 경우에는 서명 또는 무인을, 대리인인 경우에는 무인을 받은 후 이를 교부하여야 한다. 이 경우 인감증명발급기관은 주민등록증등에 의하여 신청인의 신분확인이 곤란한 때에는 제7조제3항의 규정에 의한 방법으로 이를 확인할 수 있다. <개정 2003.9.29, 2005.1.15>

⑤ 인감증명발급기관은 제4항의 규정에 의하여 인감증명을 발급할 수 없는 때에는 인감신청인은 인감신고인의 소관증명청을 방문하여 인감증명서의 발급을 신청하여야 하며, 신청을 받은 인감증명발급기관은 제1항 내지 제4항의 규정을 준용하여 본인 또는 대리인의 신분 등을 확인한 후 인감대장의 신고인감을 복사하여 이를 별지 제14호서식에 첨부·간인하여 발급하고, 별지 제15호서식의 인감증명발급대장에 수령인이 본인인 경우에는 서명 또는 무인을, 대리인인 경우에는 무인을 받은 후 이를 교부하여야 한다. <개정 2003.9.29, 2005.1.15>

⑥ 인감증명발급기관은 제4항 및 제5항의 규정에 의하여 대리인에게 인감증명을 발급한 경우에는 우편이나 휴대폰에 의한 문자전송 등의 방법으로 본인에게 그 사실을 통보할 수 있다. <신설 2005.1.15>

⑦ 제1항의 규정에 의한 동의서 및 위임장의 유효기간은 그 동의 또는 위임일부터 기산하여 6월로 한다.[전문개정 2002.12.31]

[선례] 재외국민의 상속재산협의분할에의한 상속등기시 제출하는 인감증명의 세무서장 경유 여부(선례변경)

[등기선례4-339 1993.09.22 제정]

상속재산의 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우에 상속재산 협의분할서상의 상속인의 날인이 상속인의 것임을 증명하는 인감증명과 관련하여 재외국민의 경우에는 그에 갈음하여 상속재산 협의분할서상의 서명 또는 날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서를 제출할 수 있으며 대법원( 등기예규 제717호 참조), 협의분할에 의한 상속등기는 상속인의 권리를 이전하는 것이 아니므로 이때 제출하는 인감증명은 인감증명법시행령 제14조 제4항의 규정에 의한 증명청 소재지의 관할 세무서장을 경유할 필요는 없을 것이다.