[투자정보]외지인의 농지취득과 농지전용허가
1.
외지인도 주소지 이전없이 농지취득할 수있는 농지 전용허가 절차 어떻게 밟나?
농지전용허가신청서를 농지관리위원회에 제출하면 농지관리위원회는 심사를 거친 후 시장 군수 구청장에게 관련 서류를 송부한다.
시장 군수 구청장은 전용하고자 하는 농지가 공공사업 등 특별한 목적에 사용될 농지가 아닐 경우 농지관리위원회의 의견을 받아들여 전용허가 여부를 결정한다.
이렇게 전용허가를 받은 농지는 해당 지역이 토지거래허가 구역으로 묶여 있더라도 ‘전 세대원 주민등록 이전’이라는 허가요건의 적용을 받지 않아 바로 소유권 이전이 가능하다.
2.
농지법 개정으로 도시에 사는 사람도 일정기간(주요 농작업의 3분의 1이상 또는 1년중 30일 이상)만 직접 농사업에 종사하고, 나머지 기간은 위탁영농을 통해 농사를 지으면 농지를 소유할 수 있다.
하지만 개정 농지법의 이 규정은 토지거래허가지역에서는 효력을 발휘하지 못한다. 토지거래허가지역 안에서 농지를 소유하려면 ‘농지취득자격증명(구 농지매매증명)’외에 따로 토지거래허가 필증을 교부받아야 하는데, 전 세대원의 주민등록이 이전돼야만 토지거래 허가가 가능하기 때문이다.
3.
농사기반시설이 잘 갖추어져 있는 농업진흥지역 안 농지(농림지)는 토지거래허가지역으로 지정되지 않은 곳이 많아 영농의사를 가진 외지인이 농지를 구입하는데 큰 어려움은 없다. 반면, 농지전용이 가능한 농업진흥지역 밖 농지(준농림지)는 오히려 토지거래허가구역으로 묶여 있어 주소를 이전하지 않고는 소유권 이전이 불가능하다.
그럼 토지거래허가구역에서 주소를 이전하지 않고 준농림지를 구입할 수 있는 방법은 없을까?
건물을 짓겠다는 확실한 농지전용 계획만 있으면 의외로 이 문제는 쉽게 풀린다. 매매계약 체결 후 ‘농지전용허가’를 신청해 전용허가만 받으면 토지거래허가를 심사할 때 현지거주요건을 따지지 않기 때문에 허가필증을 교부받을 수 있기 때문이다.
4.
농지를 매입해 농지전용허가를 받아 소유권을 이전하는 방법을 알아본다.
(1)지주에게 토지영구사용승락서를 받고 농지관리위원회에 농지전용허가 신청
농지전용허가를 신청하려면 매매계약 체결 후 지주로부터 토지영구사용승락서를 받아야 한다.
토지영구사용승락서란 지주가 토지에 대한 일체의 권한을 매수자에게 넘겨주겠다는 약속으로, 지주의 인감증명이 첨부되어야 한다.
토지영구사용승락서를 받고 나서 전용권자는 농림수산부령이 요구하는 일정서류를 준비해 당해 농지 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가신청서를 제출해야 한다.
농림수산부령이 정한 서류란 사업계획개요서 1부, 토지영구사용승락서, 전용예정구역이 표시된 토지의 지적도, 전용이 인근 농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지계획서 등을 말한다.
(2)농지관리위원회, 적용허가신청서가 심사기준에 맞는지 확인해 전용허가권자에게 송부
위와 같은 절차를 거쳐 농지전용허가 서류가 접수되면 농지관리위원회는 농지전용허가 서류를 검토, 7일 이내에 확인서를 첨부해 시장·군수·구청장에게 송부한다.
이때 농지관리위원회는 전용코자 하는 농지가 심사기준에 적합하지 않을 경우 농지전용자에게 보완 또는 보정을 요구할 수 있다.
농지관리위원회에서 검토하는 세 가지 기준은 다음과 같다.
첫째, 전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화된 농지로서 보전가치가 있는 지의 여부.
둘째, 당해 농지의 전용이 농지의 개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경 유지에 피해가 예상될 때 그 피해 계획이 타당하게 수립되어 있는 지의 여부.
셋째, 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기·방법·수량 등이 농수산업, 농어촌생활환경에 미치는 영향이 있는 지의 여부.
(3)전용허가권자 전용여부 결정, 농지조성비·전용부담금 납부해야 허가증 발급
농지관리위원회는 전용면적이 농림지역 3,000㎡ 미만이나 준농림지역 1만㎡ 미만인 경우에 한해 시장·군수·구청장에게 서류를 전달한다.
시장·군수·구청장은 서류 접수 후 15일 이내에 전용허가 여부를 결정하고, 농지전용자에게 통보한다.
동시에 농어촌진흥공사에 농지조성비(논 ㎡ 당 3,600원, 밭 ㎡ 당 2,160원), 전용부담금(공시지가의 20%)의 부과의뢰를 신청한다.
단, 전용면적이 농림지역 3,000㎡ 이상, 준농림지역 1만 ㎡ 이상일 경우 전용허가 결정권자가 시·도지사이기 때문에 시장·군수·구청장은 전용서류를 시·도지사에게 다시 송부한다.
전용허가 과정에서 농지전용허가권자는 농지전용허가를 심사하는데 있어 지역사회의 개발, 공공용목적사업의 시행 등 불가피한 경우를 제외하고는 농지관리위원회의 확인결과를 참고하여 전용허가 여부를 결정한다.
전용허가 결정권자로부터 농지전용허가 통보를 받은 농지전용자는 부과된 농지조성비, 전용부담금을 납부하고 나서야 농지전용허가증을 발급받을 수 있다.
(4)전용목적 사업 착수시까지 농업경영계획서 작성해 농지취득 자격증명신청
농지전용자가 전용허가증을 발급받고 소유권을 이전하려면 농지취득시 갖춰야 하는 농지취득자격증명이 필요하다.
이런 이유 때문에 전용허가를 받은 사람도 농업경영계획서, 주민등록등본(농지소재지와 거주지가 다른 경우), 농지전용허가증을 해당 읍·면에 제출, 농지취득자격증명을 신청해야 한다.
이 때 농업경영계획서는 전용목적사업(주택건축)에 착수할 때까지 계획서이기 때문에 전용허가를 받는 즉시 공사에 들어갈 계획이라면 제출하지 않아도 된다.
농지구입 지역이 토지거래허가구역일 경우 이와 같은 과정을 거쳐 농지취득자격증명을 발급받은 후 토지거래허가를 신청, 허가필증을 교부받아야만 소유권이전이 가능하다.
이런 농지전용 절차를 거쳐 소유권을 이전한 사람이 유의할 점은 전용허가를 받은 후 2년 이상 목적사업에 착수하지 않거나, 착수 후 1년 이상 공사를 중단하면 전용허가가 취소된다는 점이다.
또 전용목적 사업이 실현돼 지목을 대지로 바꾸어도 8년 동안 허가없이 다른 목적으로 용도변경을 할 수 없게 돼 있다.
5.
토지거래허가구역 안에서 주소를 이전하지 않고 준농림지를 구입할 수 있는 방법은 앞서 살펴봤듯이 농지전용허가를 받는 것외에는 없지만, 전원주택 건축에 적합한 300 - 400평 농지를 구하기 힘든 것이 현실이다. 이럴 때 지주와 협의해 주택건축에 적합한 일정면적만 구입하고, 그 면적만 전용허가를 받으면 전용허가 면적에 한해 소유권 이전이 가능하기 때문에 안전하게 전원주택 지을 수 있다.
