재건축/재개발에서의 양도소득세
1. 양도소득세의 의의
양도소득세는 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다.
양도소득세가 부과되는 자산은 토지(土地)와 건물(建物)의 양도로 인하여 발생하는 소득, 부동산(不動産)을 취득할 수 있는 권리(權利)·지상권(地上權)·전세권(傳貰權)과 등기(登記)된 부동산임차권(不動産賃借權) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득, 일정한 주식(株式) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득, 기타 일정한 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 등이다.
자산의 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도(賣渡), 교환(交換), 법인(法人)에 대한 현물출자(現物出資) 등으로 인하여 그 자산이 유상(有償)으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
2. 재건축/재개발에서의 양도소득세
(1) 관리처분계획
종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 군수의 인가를 받아야만 기존의 건축물의 철거를 할 수 있다.
(2) 재개발·재건축의 소유권취득일
1)조합원입주권의 취득일은 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날
2)일반분양분의 재개발,재건축아파트의 소유권취득일은 잔금선납이면 준공일 또는 사용승인일이고 준공후 잔금지급이면 잔금지불일과 등기접수일 중 빠른 날
3)재개발·재건축주택 조합원분의 소유권취득일은 준공일 또는 사용승인일,임시사용승인일
(3) 양도차익 산정과 보유기간 산정
주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 기존건물분 양도차익과 청산금납부분 양도차익으로 구분하여 계산하고 이를 합산하여 전체 양도차익을 산정하도록 하고 있고 장기보유특별공제액 계산의 경우에도 청산금납부분 양도차익과 기존건물분 양도차익에서 각각 공제액을 계산하여 합산한다.
(4) 양도에 따른 비과세의 구체적 내용
1)“도시 및 주거환경정비법”에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 철거되는 때에는 철거일)현재, 시행령154조1항(1세대 1주택 비과세)의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대가 당해 조합원입주권을 양도하거나 새 주택 구입일로 1년이내에 입주권을 양도하는 경우에 154조1항의 규정에 따른 1세대1주택의 매도로 본다.
2) 1가구 1주택으로 거주하던 주택이 재건축·재개발되어 준공 후 매도시에는 공사전 보유기간, 공사기간, 공사후 보유기간을 합해 154조1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다.
3)1가구 2주택을 보유한 세대가 05년12월31일 이전에 1주택이 “도시 및 주거환경정비법”에 따른 재개발·재건축으로 관리처분인가된 경우, 재건축주택 준공일 전날까지 일반주택을 양도하는 경우 1가구 1주택의 양도로 보아 1가구 1주택비과세요건을 갖추고 매도되는 경우 6억원이하 부분에 대해 양도소득세를 비과세한다.
4)소득세법상 재개발주택은 관리처분계획인가일이 입주권으로 바뀌는 기준일이나, 재건축주택은 05년5월30일이전은 사업시행인가일이 기준일이고, 5월31일이후에는 관리처분계획인가일이 입주권으로 바뀌는 기준일이다.
※주택공급규칙상 주택청약 재당첨제한 기준일
▷재건축조합원 사업시행인가일 2006. 8.17 이전 : 사업시행인가일
▷재건축조합원 사업시행인가일 2006. 8.18 이후: 관리처분계획인가일
▷재개발조합원 : 관리처분계획인가일
5)1가구1주택을 보유한세대가 06년1월1일 이후 조합원으로부터 구입한 입주권은 1주택으로 간주되나 재건축 준공일 전후 1년 이내에 일반주택이 매도되는 경우, 법시행령 154조1항의 1가구 1주택의 양도로 보아 3년이상보유(서울,과천,5대 1기신도시는 보유중 2년이상 거주요건 추가)되고 매도되면 6억원 이하부분에 대해 비과세한다.
6)1가구2주택 중 1주택이 05년12월31일 이전 관리처분계획 인가된 재건축 입주권은 재건축주택 준공일 전날까지 일반주택이 매도되는 경우 법 시행령154조1항(1가구1주택 비과세)의 1가구1주택의 양도로 본다.
7)1가구 1주택세대가 구법에 의해 05년 5월30일 이전에 사업시행인가되어 재건축입주권으로 인정받는 입주권을 구입한 세대는 05년12월31일 이전에 관리처분인가된 경우, 준공일 전날까지 뿐만 아니라 준공일로 1년이내까지 일반주택이 매도되는 경우 6억원이하부분에 대해 비과세한다.
8)1가구 2주택 중 1주택이 05년5월30일 이전 사업시행인가 되었더라도 ’06년 1월 1일 이후에 관리처분인가된 입주권은 1주택으로 간주되어 일반주택 매도시 1가구 2주택 중 1주택의 양도로 중과세된다.
9) 06년1월1일이후 재개발·재건축으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 주택 수 계산에 포함되므로 조합원이 기존 주택대신 취득한 입주권과 제3자가 조합원으로부터 취득한 입주권은 주택수 계산에 포함한다. 그러나 제3자가 일반분양에 의하여 취득한 입주권(분양권)은 주택 수 계산에 포함하지 않는다.
10) 06년 1월 1일 이후 1세대 2주택자의 주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우, 입주권을 계속 1주택으로 간주하여 일반주택 양도시 1가구 2주택 중 1주택의 양도로 양도소득세 비과세를 배제한다.
11)1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 양도소득세를 비과세하는 내용은 입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우에 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용한다.
12)종전 주택을 입주권 취득 후 1년이 경과하여 양도시 아래요건을 충족하는 경우에는 양도소득세 비과세를 적용한다.
