[정책] 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안(8･21대책)

 

[정책] 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안(8･21대책)

1. 주택공급 기반 강화

가. 재건축 규제 합리화

◇ 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되어 도심내 공급확대에 애로    ￮ 서울시 연도별 재건축사업을 통한 공급추이(인허가 기준) : 12,132('01) → 18,852('02) → 43,589('03) → 19,897('04) → 8,709('05) → 14,744('06) → 5,032('07)

(1) 재건축(재개발) 절차 개선

 ㅇ 중복 심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 절반으로 단축(3년 → 1년6개월)

 ㅇ 안전진단 절차 간소화(2회 → 1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)

(2) 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지

 ㅇ 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선

(3) 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지

 ㅇ 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위 양도를 허용

(4) 층수제한 완화

 ㅇ 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성 부여

나. 분양가상한제 개선

◇ 상한제 시행으로 분양가 인하가 예상되나, 민간부문의 공급 위축 가능성도 상존  ⇒ 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영을 합리화

(1) 주상복합 가산비 추가 인정

 ㅇ 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안하여 가산비를 추가 인정

(2) 민간택지 가산비 인정

 ㅇ 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정^*하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선

   * 현행 택지비 산정 : ① 감정가 + 가산비 ② 실매입가(가산비 불인정)

 ㅇ 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화

다. 아파트 후분양제도 보완

◇ 현재 공공기관은 의무 후분양, 민간은 후분양 선택시 공공택지 우선공급 방식으로 운영중  ㅇ 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안 우려  ㅇ 또한, 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성

□ 공공아파트는 “원칙적 후분양, 필요시 선분양”하는 현행 방식을 유지하고,

 ㅇ 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경

라. 공급확대 기반 마련(수도권내 공공택지의 안정적 확보)

□ 중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해

 ㅇ 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행

※ 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)

 ㅇ 수도권 가용택지 실태조사(‘08.6), 규제완화 등을 통해 산지․구릉지를 체계적으로 활용(‘17년까지 총 30만호 건설)

2. 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화

가. 주택금융 확대 : 30년 장기 주택담보대출 활성화

◇ 위축된 주택수요를 일부 보완하기 위해  ㅇ 30년 장기 주택담보대출을 활성화하여 청년층과 신혼부부 등의 주택구입 여력을 확충 < 연도별·만기별 보금자리론 공급 추이(억원, %) > 구분 2006년 2007년 2008년 7월 비중 비중 비중 10년  942   6.8 5,455  15.2 5,358  16.7 15년 3,231  23.3 14,039  39.1 13,072  40.8 20년 7,319  52.8 9,170  25.5 6,927  21.6 30년 2,375  17.1 7,287  20.3 6,706  20.9 계 13,867 100.0 35,951 100.0 32,063 100.0

□ 주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대

 ㅇ 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행보다 확대(10백만원 → 15백만원)하여, 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충

나. 수도권 전매제한 기간 완화

◇ 최대 10년에 이르는 現 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등으로 인해 개선요구가 많은 상황

□ 향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화

       * 지방은 전매제한 旣 완화(최장 5년 → 민간택지 폐지, 공공택지 1년)

구 분	현 행(수도권)	개선안(수도권)
공공택지	85㎡이하 10년 85㎡초과  7년	<과밀억제권역> 85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<기타지역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년
민간택지	85㎡이하  7년 85㎡초과  5년	<과밀억제권역> 85㎡이하  5년 85㎡초과  3년	<기타지역> 투기과열지구 3년 非투기과열지구 1년

      * 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등),

        기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)

3. 건설경기 보완

가. 부동산 세제 합리화

(1) 주택건설용 토지 종부세 비과세

 ㅇ 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득하여 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세

    * 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징

(2) 미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대

 ㅇ 주택신축판매업자가 건축하여 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장 (3년 → 5년)

(3) 시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세

 ㅇ 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을
대물변제로 받은 경우에도 5년간^* 종부세 비과세 허용

    * 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외

(4) 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대

 ㅇ 지방(비수도권) 道 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용(현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제)

(5) 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화
 

구 분	현 행	개 정
임대호수	5호 이상	1호 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
주택면적	85㎡ 이하	149㎡ 이하
취득시 공시가격	3억원 이하	<현행과 동일>

나. 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입

□ 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되,

 ㅇ 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여

 ㅇ 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가

□ 현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대

다. 중소 건설업계의 경영애로 완화를 위한 노력

(1) 건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영

 ㅇ 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기

 ㅇ 단품슬라이딩제 적용 확대('06.12.29이후→이전 발주분 포함)

(2) 중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대

 ㅇ 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상 현실화

 ㅇ 초대형(천억원 이상) 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예 : 5→10개사 이내)하여 지역업체 참여기회 제고