[판례]주택임대차보호법상 소액임차인보호 여부 사건(합헌)(2003헌바3)

 

주택임대차보호법상 소액임차인보호 여부 사건(합헌)

(2004.09.23,2003헌바3)

헌법재판소 전원재판부(주심: 宋寅準재판관)는 2004년 9월 23일(목) 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 임차인의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하고 그 시행일은 공포일로 한다고 규정한 주택임대차보호법 제8조 제3항 및 부칙 제1항은 헌법에 위반되지 아니한다는 합헌결정을 선고하였다(재판관 1인의 별개의견 있음).

1. 사건의 개요

청구외 조흥은행은 청구외 이○상으로부터 그 소유의 대지 및 지상 건물에 관하여 1990. 2. 7. 채권최고액 5억원의 3순위 근저당권을 설정받았는데, 그 후 당해사건 피고인 엘에스에프코리아인베스트먼트컴퍼니리미티드(이하 “당해사건 피고”라 한다)가 조흥은행으로부터 위 근저당권을 양수하였다. 청구인은 1999. 8. 28. 위 이○상으로부터 위 건물 중 방 1칸을 보증금 1,500만원에 임차하여 입주한 후 같은 해 9. 17. 전입신고를 마쳤다.

당해사건 피고가 위 대지 및 건물에 대하여 임의경매를 신청하자 청구인은 소액임차인임을 주장하면서 배당요구를 하였는바, 집행법원은 배당기일에서 실제 배당할 금액 중 소액임차인인 청구외 오○관에게 500만원을 배당한 후 나머지 금액 전부를 당해사건 피고에게 배당하였고 청구인에게는 배당하지 않았다.

이에 청구인은 배당이의 청구소송을 제기하고 그 계속 중 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것. 이하 “1989. 12. 30. 개정법”이라 한다) 제8조 제3항 및 부칙 제1항(이하 “이 사건 법률조항”이라 한다)은 입법의 미비 및 헌법 제75조에 위반되어 위헌이라고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되자, 2003. 1. 14. 헌법재판소법 제68조 제2항에 따라 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상과 관련규정

가. 심판대상조항

1989. 12. 30. 개정법 제8조(보증금중 일정액의 보호) ③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

부칙 ①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

나. 관련규정

1990. 2. 19. 개정시행령 제3조(보증금중 일정액의 범위등) ①법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 700만원이하, 기타의 지역에서는 500만원이하로 한다.

제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 2,000만원이하, 기타의 지역에서는 1,500만원이하인 임차인으로 한다.

부칙 : 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

3. 결정이유의 요지

가. 다수의견

(1) 포괄위임금지원칙의 위배 여부

1989. 12. 30. 개정법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 즉, 이 조항은 대통령령으로 위임할 내용으로 동조 제1항의 규정에 의하여 ‘우선변제를 받을 임차인’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’이라고 특정하고 있다. 뿐만 아니라 그 범위는 종전(구법 제8조 제2항)과 같이 ‘대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 안’으로 한정하고 있다.

그러므로, 모법조항에서 규정한 바와 같이 ‘대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 안’에서 구체적으로 어떤 범위까지 ‘우선변제를 받을 임차인’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’을 확대 또는 축소할 것인지는 우리나라의 경제사정과 주택임대차상황, 물가인상 등을 고려하여 대통령령으로 정할 것임을 누구라도 예측할 수 있다고 할 것이어서, 이를 두고 포괄위임금지원칙에 위배된 것이라고 할 수는 없다.

(2) 입법미비인지 여부

1989. 12. 30. 개정법 부칙 제1항은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다.”고 규정하고 있다. 그러나 한편 동 부칙 제3항은 “이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.”고 규정하고 있어, 위 개정법 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 개정법의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부 즉 소액임차인의 우선변제권 취득시기를 가리는 것이 원칙이라 할 것이므로, 이 사건 법률조항에서 시행령의 시행시기를 명시적으로 규정하지 않았다고 하여 이를 두고 입법의 미비라고 할 수는 없다.

다만, 동 개정법 시행 후 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가 하는 점이 문제될 수는 있다. 이에 관하여 대법원은, 이 사건의 3순위 근저당권자와 같이 위 법률의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신법인 위 개정법의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 구법시행령은 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 1990. 2. 19. 이후부터는 개정시행령에 따라 소액임차인 및 우선변제받을 보증금을 정하면 된다고 해석하고 있는바(대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결), 대법원의 위와 같은 해석은 합헌적인 것으로 온당하다고 할 것이다.

나. 별개의견

권성 재판관은 이 사건 법률조항이 헌법에 위반되지 아니한다는 다수의견에는 동의하지만 여기에서 그칠 것이 아니라, 당해사건에서 청구인이 실질적으로 그 위헌성을 다투고 있는 1990. 2. 19. 개정시행령 부칙의 ̏이 영은 공포한 날부터 시행한다. ̋라는 규정까지 심판대상을 확장하고 이 부칙조항에 대하여 위헌을 선고하여야 한다는 취지의 별개의견을 개진하였다.

4. 결정의 의의

이 사건 결정은 상위법률이 개정ㆍ시행되었으나 그에 따른 시행령이 개정되지 아니한 일종의 공백상태에서 당사자 사이의 법률관계를 어떻게 정리할 것인가에 관하여 대법원이 제시한 해석과 마찬가지의 입장에서 이 사건 법률조항의 합헌성을 인정한 것이다.