[정책] 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안

 

[정책] 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안

1. 최근 시장상황 평가

(1) 가격

-그간 전반적으로 안정세를 보였으나, 최근 이사철에도 불구하고, 급매물 중심의 가격 하락세가 두드러지는 상황

ㅇ 특히, 강남권과 수도권 신도시에서 실제 거래된 가격은 '06년말 고점 대비 15～20% 수준 크게 하락

    ※대치동 A아파트 : ('06.12)11.0억원 → (‘08.9)8.9억원, 분당 B아파트 : ('06.10)7.5억원 → ('08.9)6.0억원, 용인 C아파트 : (’06.12)5.5억원 → (‘08.8)4.4억원

 ㅇ 최근의 불안한 금융시장 상황, 위축된 수요 등을 감안할 경우 당분간 주택가격 하락세가 지속될 가능성

(2) 거래량

-최근의 거래상황은 거래위축이 심화되는 가운데 급매물 위주의 일부 거래만 제한적으로 발생

(3) 미분양

-'08.7월말 현재 미분양은 161천호(지방 138천호)로 외환위기 당시 수준(10.3만호)을 크게 상회('93년 집계 이후 최대)

 ㅇ 최근 10년간('98～'07) 미분양 평균(6.9만호)에 비해서도 매우 높은 수준이며, 준공후 미분양도 4.0만호

2. 건설경기 동향

(1) 건설투자 및 고용

-주택경기 침체 등의 영향으로 건설부문 투자 위축 및 취업자 감소폭이 확대되는 추세 

 ㅇ 건설경기의 선행지수인 건설수주도 감소세를 보이고 있어, 당분간 건설투자와 고용 위축이 지속될 전망

(2) 자금사정

-영업흑자에도 불구하고, 미분양에 따른 미수금증가로 건설사의 자금압박이 가중되는 상황

 ㅇ 특히, 건설업에 대한 신용차별화 등으로 PF대출과 ABCP 발행금리가 높아지면서 신규자금 조달 여건도 크게 악화

(3) 부도 동향

-자금사정이 악화되며 건설업계의 부도위험이 증가하는 상황

 ㅇ '08.1～9월중 부도업체는 88개사로 전년동기대비 17.3% 증가

3. 종합평가

◈ 전반적인 주택수요의 위축, 건설부문의 자금경색 심화 등으로 주택·건설시장의 리스크가 확대되고 있는 상황   ◈ 지방 미분양 문제와 국내외 거시경제 여건 등을 고려할 경우 건설부문의 어려움은 상당기간 지속될 가능성    ⇒ 건설 등 실물부문의 어려움은 금융부문의 부담으로 직결되어 실물·금융부문간 동반 부실로 이어질 우려

(1) 주택시장

-주택담보대출 금리가 지속적으로 상승하는 가운데, 소득 증가세가 둔화되고 물가 상승 등에 따른 주택구입여력도 감소하여 주택수요 위축 상황은 당분간 지속될 전망

(2) 건설경기

-전반적인 건설경기 부진과 미분양 적체 등으로 건설업체의 재무구조가 악화되고 신용경색도 더해져 부실가능성이 확대

  ㅇ 특히, 상대적으로 재무구조가 양호한 우량 건설사의 상당수도 최근 일시적 유동성 위기에 직면

-또한, 미분양 적체로 저축은행의 PF대출 연체율이 지속 상승하는 등 금융부문의 리스크도 다소 확대되는 추세

4. 정책기본방향

◈ (주택시장) 최근 주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 가중되고 있는 상황 ⇒ 가계의 금융 및 세부담을 합리적인 수준에서 완화하고, 제도 보완을 통해 실수요 거래를 촉진   ◈ (건설경기) 지방 미분양 문제는 기본적으로 공급과잉과 고분양가에 기인  ㅇ 보유자산 매각 등 건설사들의 자구노력이 전제되어야 정책효과 극대화 가능  ⇒ 건설사들의 철저한 자구노력을 전제로한 선별적 유동성 지원방안 추진

(1) 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진

-가계의 주거부담 완화와 실수요 거래 촉진을 위해 처분조건부 대출 만기연장, 일시적 2주택 중복보유 허용기간 확대 등을 추진

1) 처분조건부 대출 상환기간 연장

 □ 투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존주택을 1년내 처분하기로 되어있는 처분조건부 대출의 상환기간을 2년으로 연장

    * 처분조건부 대출제도 : 주택담보대출을 통해 투기지역내 아파트를 추가 구입할 경우 기존 주택을 1년내 처분하기로 약정하고 받는 대출

    * 상환기간 만료 후에는 연체이자(통상 20% 내외) 부과, 일정기간(통상 3개월) 경과 후 경매 등 법적 절차 착수

2) 불합리한 처분/ 축소조건부 대출 관련 약정정비

 □ 투기지역 해제시 투기지역 지정시점에서 旣 체결된 대출 관련 약정(처분/축소조건부^*) 이행의무를 면제

    * 축소조건부 대출제도 : 2건 이상의 투기지역 아파트 담보대출을 받고 있는 자가 최초 만기도래 시점부터 1년내 대출을 1건으로 축소하는 특약이 체결된 대출

    * 현행은 투기지역 해제에도 불구하고, 투기지역 지정시점에서 체결한 처분 및 축소조건부 대출 이행의무가 지속

3) 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대(전국)

 □ 1세대 1주택자가 이사목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존주택의 양도세 비과세가 적용되는 양도기한을 현행 1년에서 2년으로 연장

     (소득세법시행령 개정일 이후 양도하는 분부터 적용하되, 소득세법시행령 개정일 현재 중복보유기간이 1년을 초과한 경우도 2년까지 허용)

  * 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간을 2년 적용한 선례

    - '86.4.4～'88.8.24

    - '98.4.10～'02.3.29

    - '06.2.9～'08.6.10(수도권 소재 공공기관 지방이전시 당해 직원주택)

    - '08.6.11～(지방의 미분양주택 취득)

4) 투기지역· 투기과열지구의 합리적 조정

 □ 수도권내 지정목적이 사라진 투기지역·투기과열지구를 합리적으로 해제

  ㅇ 11월중 주택시장에 대한 실태조사 후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진

    *  투 기 지 역 : 부동산가격안정심의위원회(위원장 : 재정부 제1차관)

      투기과열지구 : 주택정책심의위원회(위원장 : 국토부 장관)

5) 주택담보대출 등 가계대출 부담완화 추진

 □ (대출 만기연장 유도) 원리금 상환부담 완화를 위해 거치기간 연장(예:3년→5년) 및 만기조정(예:15년→20년)을 유도

 □ (대출금리부담 완화) 충분한 유동성 공급등을 통해 가계대출(주택담보대출)의 기준금리가 되는 CD금리 등을 하향 안정화함으로써, 가계의 금리부담 완화 추진

 □ (고정금리부 대출로의 전환 유도) 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 변경하는 경우, 중도상환수수료^* 인하 유도

    * 통상 대출경과기간이 1년미만이면 상환금액의 1.5%내외, 1～2년 1%내외, 2～3년 0.5% 수준

 □ (서민 주택금융 확대) 주택금융공사를 통해 장기· 고정 금리부 주택담보대출의 공급을 원활화하고,

  ㅇ 국민주택기금에서 내년도 근로자· 서민 주택구입자금 지원규모를 대폭 확충(1.9조원 → 3조원) 

6) 매입임대 수요 보완

 □ 국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원을 확대(연5%, 700억원→1,500억원 수준)

(2) 건설부문 유동성 지원방안

-건설업체에 대해서는 기본적으로 旣 발표('08.10.1)된 ｢중소기업 유동성 지원 및 구조조정 프로그램｣을 적극 활용

-구조적 유동성 위기를 겪고 있는 한계업체는 시장 내에서 자연스런 구조조정을 유도

-다만, 일시적 유동성 위기를 겪고 있는 우량 건설업체들에 대해서는 시장메커니즘을 활용해 단기 유동성을 지원하고

-공공부문에서도 미분양 주택 매입 및 주택건설사업자 보유토지매입 등을 통해 건설부문에 추가 유동성을 공급

-업계의 도덕적 해이 방지를 위해 미분양 할인매각, 비핵심 자산매각 등 자구노력을 전제로 선별적·맞춤형으로 지원

-특히, 공공의 미분양 주택 매입과 기업 보유 토지매입은 도덕적 해이 방지를 위해 최저가 매입 방식 추진

1) 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안

가) 건설사 회사채 유동화 지원

 □ 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60～70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행

   *  11월중 신용보강에 필요한 관련 규정을 개정하여 시행

  ㅇ 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보신탁하고, 신탁회사는 同 자산을 활용 (임대 또는 매각)

   * 신용보강기관은 건설사 부도시 미분양 아파트에 대한 담보권을 실행  

나) 민간 부동산 펀드 조성 지원

 □ 대한주택보증의 보증 대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입하여 분양하는 경우까지 확대․포함

   *(현행) 분양계약자 외 펀드는 보호대상에서 제외 → (개선)펀드가 납부한 매입대금 범위 내에서 보증 이행(매입대금은 해당 사업장 투입 의무)

다) 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대

 □ 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공 후 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용

   * 기업자금대출이 주택구입에 사용되는 것을 방지하기 위해 ’05.7.2일 이후 투기지역 소재 준공 후 미분양 아파트에 대한 담보대출 제한

라) 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원

 □ 대주단협약^*, Fast Track 프로그램을 활용하여 PF대출 및 ABCP 등의 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 통해 건설사의 단기 유동성 애로 완화

     * 현재 은행, 증권, 자산운용사 등 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 대주단 협약에 가입

(2) 공공부문을 활용한 유동성 공급

가) 환매조건부 미분양 주택 매입

 □ 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사를 거쳐 미분양주택을 매입

    * 10.28일 주택법시행령 개정 예정(미분양주택 매입사업 근거 마련)

  ㅇ (매입대상) 지방(수도권 제외) 소재 사업장 중 공정율이 50% 이상인 미분양주택

  ㅇ (매입한도) 2조원 범위내에서 순차적으로 매입

  ㅇ (매입가격) 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용하여 낮은 가격으로 매입

 □ 환매가능기간은 준공후 6개월 이내로 제한하고, 환매가격은 대한주택보증이 旣 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안하여 결정 (미환매시 대주보가 직접 매각 혹은 임대)

나) 주택건설사업자 보유토지 매입 등

 □ 공동택지 제3자 전매 허용

  ㅇ 공영개발 형식으로 旣 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용 (전매시 시세차익이 발생하지 않도록 관련규정 정비)

□ 공동택지 계약해제 제한적 허용

  ㅇ (개요) 자금난을 겪고 있는 주택건설사업자에 한해 토지공사가 旣 분양한 공동택지에 대한 계약해제를 한시적으로 허용(계약보증금은 토지공사에 귀속)

  ㅇ (대상) 시행일 현재 일정기간 대급납부를 연체 중인 공동택지를 대상으로 추진 (현재 1개월 이상 연체 토지가액 2조원 수준)

□ 주택건설사업자 보유토지 매입

  ㅇ (개요) 주택건설사업자가 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용, 최저가로 매입

  ㅇ (매입규모) 최대 3조원 범위내에서 시장상황을 고려하여 순차적으로 매입 (금년 12월부터 1조원 수준 매입 추진)

  ㅇ (매입가액) 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각희망가격이 낮은 순으로 매입

      * 매입일로부터 1년이 경과한 시점부터 매각을 추진하며, 최초 매각 추진시 매도자에게 매입의사 확인 후 일반에 매각

  ㅇ (매입재원) 전액 토지채권^*(부채상환용) 발행으로 조달

      * 채권발행 조건 : 5년만기 국고채 수익률

   - 토지채권을 부채상환용으로 금융회사에 직접 교부

다) 신용보증기금을 통한 지원 (10.1일 중소기업 유동성 지원방안)

 □ 중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO 중 10% 이상을 중소 건설사에 지원

    * 신용등급이 낮은 중소기업을 대상으로 신보의 유동화 보증을 통해 원활한 회사채 발행을 지원하는 제도

 □ 중소 건설사에 대해 신용보증기금이 ‘브리지론 보증’ 시행

     (‘08년 2천억원, ‘09년 5천억원 규모)

(3) 건설부문 구조조정 방안

 

◇ 채권금융회사 중심으로 건설업체에 대한 신용위험평가(A～D등급)를 거쳐 구조조정 및 지원방안 강구    * 기본적으로 대주단 협약 중심의 구조조정 및 지원을 추진하되, 중소건설사는 채권은행 중심의 Fast Track 프로그램도 활용

 

1) 대주단 협약 활용

 □ 일시적 유동성에 어려움이 있는 “모든” 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 혹은 신규자금 지원여부 결정

2) 旣 발표한(10.1) 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용

 □ A․B등급의 “중소”건설사에 대해서는 채권은행이 Fast Track 프로그램(’09.6월까지 한시 운용)을 적용하여 지원

  ㅇ 지원대상으로 선정된 경우 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등의 지원조치를 1개월 이내 완료

3) Workout 프로그램 적용

 □ 부실징후는 있으나, 회생가능성이 있는 C등급의 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등을 적용하여 지원과 구조조정을 병행 추진

    * 지원 : 만기연장, 이자감면, 출자전환 등,  구조조정 : M&A, 감자 등

4) 파산

 □ 경영정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차 착수

5. 추진계획

실천 과제	담당기관		실천일정
1. 가계부담 완화방안
▪ 처분조건부 대출 상환기간 연장	금융위		08.10월~
▪ 불합리한 처분/축소조건부 대출관련 약정정비	금융위		08.10월~
▪ 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대	재정부		08.11월~
▪ 가계대출 부담 완화	금융위		08.11월~
▪ 투기지역․투기과열지구의 합리적 조정	재정부 국토부		08.11월~
▪ 매입임대 사업자에 대한 주택기금 지원 확대	재정부 국토부		08.11월~
2. 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안
▪ 건설사 회사채 유동화 지원	국토부 금융위		08.11월~
▪ 민간 부동산 펀드 조성 지원	국토부		08.11월~
▪ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대	금융위		08.11월~
▪ 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원	금융위		08.10월~
3. 공공부문을 활용한 유동성 공급
▪ 환매조건부 미분양 주택 매입	국토부		08.11월~
▪ 공동택지 제3자 전매허용	국토부		08.12월~
▪ 공동택지 계약해제 제한적 허용	국토부		08.11월~
▪ 주택건설사업자 보유토지 매입	재정부 국토부		08.11월~
▪ 신용보증기금을 통한 지원	금융위		08.10월~

(출처:국토해양부)