집값도 떨어지는데, 어떻게 해야하나?

 

집값도 떨어지는데, 어떻게 해야하나?

부동산 가격이 크게 떨어지면서 아파트 계약자들의 계약해지 요구가 줄을 잇고 있다고 한다. 특히 버블세븐(양천구, 송파구, 강남구, 서초구, 용인, 분당, 평촌)지역의 경우 부동산시장 침체의 영향이 가장 크며, 최근 집값 하락이 두드러진 경기 용인을 중심으로 시작된 계약 해지 사태는 최근 수도권 신규 분양 단지들로 확산되고 있다고 한다.

상반기 가격 상승을 이끌었던 강북권역도 가격이 떨어지긴 마찬가지다. 대내외 경제 위기감이 심화되면서 매물 보유자들의 불안감이 증폭되고 있는 가운데 이달 들어 급매물 출시가 늘고 있고 기존에 나왔던 매물 가격도 빠르게 하향 재조정되고 있다.

게다가 금리부담 증가와 경기침체, 금융불안이 매도자들을 계속 흔들고 있으며, 경기 침체가 장기화될 우려가 커지고 가격이 더 떨어질까 불안한 마음에 조금 싸게라도 팔려는 매도자들의 움직임이 많아짐으로써 급매물, 급급매물들이 쏟아지고 있는 것이다.

하지만 매수자들은 여전히 요지부동이어서 이달 들어 거래는 더 찾아보기 힘들고 급급매물만 간간히 거래되면서 매수자들의 시장 우위가 이어지고 있다. 미분양 급증에 계약해지 사태까지 겹쳐 주택건설 경기가 곤두박질치면서 주택사업자들의 어려움도 더욱 커져 문을 닫는 업체들도 늘어나고 있다고 한다. 

지방의 경우는 오히려 더 심해 4가구 중 3가구가 입주와 동시에 손해를 보게 되는 '마이너스 프리미엄 아파트'로 나타났다. 현재 시세가 분양가격과 동일하다는 것은 그 동안 납입한 자금의 이자를 감안할 때 사실상 마이너스 프리미엄이라 볼 수 있다. 수도권보다 6배나 더 많은 상황으로 지방의 미분양사태의 심각성을 말해주고 있다.

반면 유독 인천만이 전국에서 가장 낮은  마이너스 프리미엄을 보이고 있으며, 인천 집값은 각종 개발 호재를 등에 업고 고공행진을 하면서 3.3㎡당 가격이 1000만원을 향해 돌진하고 있다.

인천은 아시안게임 개최, 인천 전 지역에 걸친 구도심 재생사업 그리고 청라지구, 송도지구, 영종지구 등 인천경제자유구역 등 개발 호재가 잇따라 발표되면서 실수요자는 물론 투자자들이 몰리면서 부동산 가격이 전반적으로 상승세를 보이고 있다.

사실 지금의 세계경제 위기에서 프리미엄을 기대하는 것은 과욕인지도 모른다. 이미 주식, 펀드 등의 가치는 50%나 꺽인 상태이기 때문에 프리미엄이 없어지고 각종 금융비용을 감안한다해도 우리나라 부동산의 자산가치는 아직까지는 선방하고 있는 것으로 보인다.

문제는 앞으로의 일이다. 이미 기대심리는 회복하기 어려운 수준으로 꺽이고, 연일 금리는 상승하며, 경기침체의 끝이 보이지 않으므로 추가적인 하락의 폭을 가늠하기 어려워 사람들을 잠 못 이루게 하는 것이다.

분양시장 침체가 지속되면서 수도권에서는 분양가를 인하하는 아파트 단지가 나오고 있으며, 그동안 무이자 대출 등 계약조건 변경 등의 사례는 많았으나 분양가격의 직접적인 인하는 수도권에서는 이번이 처음이라고 한다.

주택담보대출 금리 상승세가 멈추지 않고 있다. 변동형 주택담보대출 최고 금리는 어느새 연 8% 중반대로 진입했으며, 이는 주택담보대출 금리가 CD금리에 연동되기 시작한 2001~2002년 이후 최고치를 경신하고 있고, 사실상 외환위기 이후 가장 높은 금리 수준이라고 한다.

금융기관과 기업들의 신용리스크 우려가 커지면서 시중 금리에 정책금리 인하 효과가 반영되지 않아, CD금리가 은행채 금리와 현재 0.2%포인트 차이가 나고 있는데 이 차이가 수렴할 때까지 당분간 추가 상승 의 기세는 계속될 것이라고 한다.

이에 더해 주택보증의 미분양 매입과 함께 주공의 미분양 매입, 펀드를 이용한 미분양 매입 방안 등 정부의 미분양 대책들이 모두 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있는 실정이다.

주공의 미분양 아파트 매입은 60㎡안팎의 소형을 위주로 하고 있으며 준공 후 미분양을 매입해 임대아파트로 전환하고 있으나 임대수요가 있는 곳, 감정가 대비 매도 희망가격이 낮은 곳, 주공이 제시하는 매입가격 협의가 이뤄진 곳 등을 조건으로 달고 있기 때문이다.

임대로의 전환에 대해 아파트 가격 추가하락을 우려한 기존 입주자들의 반발도 만만치 않고,  '펀드를 이용한 미분양 매입'도 시장 침체기에 과연 누가 참여하겠느냐는 실효성 문제와 함께 공적자금 부실로 이어질 것이란 우려까지 나온다.

대한주택보증의 '환매조건부 미분양주택 매입'도 미분양 주택 해소책으로 2조원 범위 안에서 미분양을 매입하겠다는 대책으로 내놓았지만, 몇가지 기준을 정해 제한적인 범위 내에서 선별 매입할 방침이어서 실제 혜택을 받는 업체는 극히 일부에 그칠 전망이어서 결국 주공의 '준공 후 미분양 매입'과 마찬가지로 별다른 효과가 없을 것으로 보인다.

금융시장에 대한 불안감이 전 세계적으로 확산되면서 우리의 아파트 시장의 빠른 회복세를 기대하기에는 여전히 어려워 보이며 매수심리 또한 극도로 냉랭한 거래 소강상태 속에서 당분간 가격 하락이 지속될 것으로 예상된다.

그러나 무제한 달러방출로 인한 급격한 인플레이션의 대두와 각종 세제의 개편으로 자산가치가 폭등할 불안요인도 동시에 갖고 있는 것도 사실이다. 그러나 지금까지의 우리 부동산 시장에서 특히 아파트 가격의 경우는 너무 지나친 거품이 있었던 것도 분명하다.

미국의 부동산 시장의 침체로부터 촉발된 오늘의 금융 위기가 일시적이고 제한된 범위에 그치지 않고, 전방위로 전 세계적으로 확산되고 있는 이 때, 우리 시장도 예외일 수만은 없을 것이다. 다만, 그 충격이 감당할 수 있을만한 범위 내에서 최소한으로 그치길 희망한다.

여러분은 앞으로 아파트가격이 더 떨어질 것으로 생각하십니까?

1. 당연하다. 아직도 멀었다.

2. 바닥이다. 저점확인 중이다.

3. 지역에 따라 선별적으로 대응해도 좋다. (특히 인천)

4. 기타의견

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