[쟁점] 매매목적물에 대한 법률적 장애와 담보책임

 

[쟁점] 매매목적물에 대한 법률적 장애와 담보책임

1. 의의

-매매목적물에 대한 법률적 장애라 함은 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능이나, 당사자가 예정 또는 보증한 기준을 법률적 장애로 인하여 그 기준에 미치지 못하거나, 객관적 성능을 달성하지 못한 경우에도 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담하게 되는데, 이러한 법률적 장애를 권리의 하자로 볼 것인가, 물건의 하자로 볼 것인가의 문제이다.

-제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

-제578조 (경매와 매도인의 담보책임) ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

-제580조 (매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

2. 법률적 장애와 담보책임

(1) 문제점

-매매목적물에 대한 법률적 장애가 권리의 하자이냐, 물건의 하자이냐에 대한 논의의 실익은 전자의 경우 경매의 경우에도 담보책임을 물을 수 있고, 매수인의 무과실을 요하지 않으며, 1년의 제척기간의 제한을 받으나, 후자의 경우는 경매의 경우에는 담보책임을 물을 수 없고, 매수인의 무과실을 요하며, 6월의 제척기간의 제한을 받는다는 차이가 있게 된다.

(2) 학설

1) 권리하자설

-매매목적물에 대한 법률적 장애는 결국 소유권에 대한 제한에 다름아니므로 제575조와 유사한 점이 있고, 경매의 목적물에 법률적 장애가 있는 경우에도 담보책임을 물을 수 있어야 한다는 점에서 권리의 하자로 보는 견해이다.

2) 물건하자설

-경매의 경우 목적물에 대한 법률적 장애로 담보책임의 결과 경락이 무효가 된다면 법률관계의 안정을 심각히 침해하게 되므로 이를 물건의 하자로 이해하여 경매의 경우에는 그 적용이 없는 것으로 해석하려는 견해이다.

(3) 판례(물건하자설)

○ 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.(98다18506)

○ 매도인이 불법운행하여 150일간 운행정지처분된 차량을 매도한 경우, 매수인이 그 차량을 매수하여 즉시 운행하려 하였다면 매수인으로서는 다른 차량을 대체하지 않고는 그 목적을 달할 수 없는 경우도 예상되므로 매수인이 그런 하자있음을 알지 못하고 또 이를 알지 못한 데에 과실이 없는 때에는 민법 제580조의 매도인에게 하자담보책임이 있는 경우에 해당하여 매수인은 그 매매계약을 해제할 수 있다.(84다카2525)

(4) 소결

▶경매절차의 안정을 도모하고, 매매목적물의 법률적 장애에 대한 매수인의 주의의무도 강화하는 취지에서 이를 물건의 하자로 보는 견해가 타당하다고 본다.(私)