[쟁점] 임대차의 묵시의 갱신에서 제삼자제공 보증금의 효력

 

[쟁점] 임대차의 묵시의 갱신에서 제삼자제공 보증금의 효력

1. 의의

-임대차의 묵시의 갱신이라 함은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 법률에 의해서 의제되는 것이다. 이를 규정하고 있는 민법 제639조 제1항의 성격에 대해서는 제652조에 열거되지 않아 임의규정으로 보는 견해와 강행규정설이 있으며, 판례는 강행규정(64누62)으로 본다.

-민법 제639조 (묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

2. 제삼자가 제공한 보증금의 효력

(1) 문제점

-민법 제639조 제1항의 임대차의 묵시의 갱신이 있는 경우 동조 제2항에서는 “전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.”고 규정하고 있는데, 이때 제삼자가 제공한 담보에 제삼자가 제공한 보증금의 경우도 포함될 것인가의 문제이다.

(2) 학설

1) 긍정설

2) 부정설

(3) 판례(부정설)

○ 민법 제639조 제2항에서 말하는 담보라 함은 질권, 저당권 그 밖의 보증 등을 가리키는 것으로 보아야 할 것이고 건물의 임차보증금채권이 양도되었을 경우까지도 포함되는 개념이라고 해석할 수 없다.(76다951)

○ 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위하여 인정되는 것이고, 이 경우 같은 조 제2항에 의하여 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 민법 제639조 제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장의 경우에는 적용되지 않는다.(2004다63293)

(4) 소결

▶묵시의 갱신으로 소멸하는 것은 제삼자가 제공한 담보이며, 반대해석상 당사자가 제공한 담보는 소멸하지 않는다. 제삼자가 제공한 담보를 소멸하게 하는 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이므로 제삼자가 보증금을 제공한 경우에는 묵시의 갱신이 있을 수 있음을 예상하지 못했다고는 할 수 없으므로 제삼자가 제공한 보증금은 묵시의 갱신으로 소멸하는 제삼자제공 담보에는 포함되지 않는다고 보는 것이 타당하다고 생각한다.(私)