[쟁점] 보증금반환청구권의 법적성질과 분리양도

 

[쟁점] 보증금반환청구권의 법적성질과 분리양도

1. 의의

-보증금이란 임대차에 있어서 임차인의 채무 등을 담보하기 위하여 임차인 또는 제삼자가 임대인에게 지급하는 금전 기타의 유가물로서, 민법에는 근거규정이 없고 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 규정되어 있다.

-보증금계약은 임대차계약과는 별개의 계약으로 보는 것이 일반적이며, 그 법적성질에 관하여는 요물계약설, 낙성계약설 등이 있다.

-주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수), 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) 등

-상가건물임대차보호법 제5조 (보증금의 회수), 제14조 (보증금중 일정액의 보호) 등

 

2. 보증금반환청구권의 법적성질

(1) 문제점

-보증금반환청구권의 법적성질과 관련하여서는 임대차계약이 종료되면 언제 보증금반환청구권이 발생하며 이를 행사하기 위한 전제조건으로서 누가 보증금반환시 채무불이행에 관한 입증책임을 부담할 것인가와 관련한 논의가 있다.

(2) 학설

1) 정지조건설

-임대차계약이 종료되더라도 보증금반환청구권은 임대차목적물의 반환시에 임차인의 채무가 없음을 정지조건으로 발생하는 것이며, 임차인은 자신의 채무없음을 주장, 입증해야 한다는 견해이다.

2) 해제조건설

-임대차계약이 종료되더라도 보증금반환청구권은 임대차계약종료시에 일단 반환청구권이 발생하고 임차인의 채무가 있음을 해제조건으로 공제하는 것으로, 임대인이 임차인의 채무불이행을 주장, 입증하여야 한다는 견해이다.

3) 이원설

-보증금반환청구권을 임차인이 행사하는 경우에는 정지조건설, 제삼자가 행사하는 경우에는 해제조건설이 타당하다고 보는 견해이다.(私)

(3) 판례

-판례의 입장에 대해 다수의 견해는 판례가 해제조건설을 취하는 입장과 정지조건설을 취하는 입장으로 혼돈되어 있다거나, 해제조건설을 취하고 있다고 설명하고 있으나, 개인적인 견해는 판례의 태도는 보증금반환청구권을 임차인이 행사하는 경우에는 정지조건설, 제삼자가 행사하는 경우에는 해제조건설을 취하고 있는 것으로 판단된다.(私)

○ 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.(87다카1315)

(4) 소결

▶보증금반환청구권을 임차인이 행사하는 경우에는 정지조건설이, 제삼자가 행사하는 경우에는 해제조건설이 타당하다고 생각한다.(私, 이원설)

3. 보증금반환청구권의 분리양도

(1) 문제점

-전세금반환청구권의 분리양도는 전세금이 전세권의 요소로서 존속기간 중의 양도가 원칙적으로 불가능하지만, 3당사자 사이의 합의가 있다면 전세금반환청구권의 양도는 가능할 것이고 다만, 그 전세금반환청구권의 행사에 있어서는 존속기간의 만료나 그 밖의 사유로 인한 전세권의 소멸을 정지조건으로 가능할 것이라고 보는데 반해, 임차보증금은 임대차의 요소가 아니므로 보증금계약은 임대차계약과 별개의 계약으로서 임차보증금반환청구권만이 양도되더라도 임차권은 존속할 수 있으므로 임대차가 존속하는 기간 중에도 분리양도가 가능할 것인가의 문제이다.

(2) 학설

1) 긍정설

-임차보증금은 임대차의 요소가 아니고 보증금계약은 임대차계약과 별개의 계약으로서 임차보증금반환청구권만이 양도되더라도 임차권은 존속할 수 있으므로 임대차가 존속하는 기간 중에도 분리양도가 가능하다는 견해이다.

2) 부정설

가) 종된 계약설

-보증금계약은 임대차계약과는 별개의 계약이나 임대차에 종된 계약이므로 임대차가 유효하게 성립할 것을 전제로 하므로 보증금채권은 임대차와 분리하여 양도될 수 없다는 견해이다.

나) 요소설

-민법상 임대차에서의 보증금은 차임의 특수한 지급형식으로서 차임이 임대차의 요소라면 보증금도 그 요소이므로 보증금채권은 임대차와 분리하여 양도될 수 없다는 견해이다.(私)

(3) 판례(긍정설)

○ 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.(88다카4253,4260)

(4) 소결

▶임차보증금은 임대차의 요소가 아니고 보증금계약은 임대차계약과 별개의 계약이라고 하는 것이 일반적이나, 임대차의 요소인 차임의 결정에 있어서 보증금이 반드시 고려되는 것이 거래의 관행이므로 민법상 임대차에서의 보증금은 차임의 특수한 지급형식으로 이해할 수 있다. 그럼으로써 거래의 관행으로 존재하면서 민법의 규정에는 없는 보증금에 대해 민법의 해석범위 내로 포섭할 수 있게 된다. 보증금을 고려하여 결정되는 차임이 임대차의 요소라면 차임의 특수한 지급형식인 보증금도 그 요소로 보아야 하므로 임대차가 존속하는 기간 중에는 임대차보증금반환청구권만을 분리해서 양도하는 것은 원칙적으로 불가능하고, 다만 3당사자 사이의 합의가 있다면 보증금반환청구권의 양도는 가능할 것이라고 생각한다.(私, 요소설)