[헌재]공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조 등 위헌확인(각하,기각)(2009.03.26,2007헌마988)

 

[헌재]공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조 등 위헌확인(각하,기각)(2009.03.26,2007헌마988)

헌법재판소 전원재판부는 2009년 3월 26일 재판관 전원의 일치된 의견으로, 청구인 ○○협회의 심판청구 및 나머지 청구인들의 허위 또는 이중계약서 작성시 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있도록 한‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’제38조 제2항 제7호, 신고사항이 누락된 경우 관할관청이 필요한 조치를 취할 수 있도록 한 위 법 제27조의2, 신고의무 위반시 과태료에 처하도록 한 위 법 제51조 제1항 제2호, 제4호, 제3항에 대한 심판청구에 대하여는 각하결정을, 중개업자로 하여금 자신이 중개한 부동산 거래내역을 신고하도록 한 위 법 제27조 제2항에 대한 심판청구에 대하여는 기각결정을 선고하였다.

청구인 ○○협회는 기본권 침해의 자기관련성이 없고, 위 법 제38조 제2항 제7호, 제27조의2, 제51조 제1항 제2호, 제4호, 제3항은 기본권 침해의 직접성 요건이 결여되었으므로 이 부분 심판청구는 부적법하고, 위 법 제27조 제2항에 의한 중개업자의 신고의무는 부동산 거래의 전문가로서의 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여 부과된 것으로서, 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 하고, 이로 인한 중개업자의 불이익도 매우 경미하므로 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판단한 것이다.

1. 사건의 개요

청구인 ○○협회는 중개업자로 구성된 법인이고, 나머지 청구인들은 공인중개사로서 현재 중개업에 종사하고 있거나 중개업에 종사하려고 하는 자인바, 중개업자로 하여금 부동산 거래내용을 신고하도록 하고, 위반시 과태료를 부과하며, 허위 또는 이중계약서 작성시 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있도록 하고, 신고사항이 누락된 경우 관할관청이 필요한 조치를 취할 수 있도록 한 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제27조, 제27조의2, 제38조 제2항 제7호, 제51조 제1항 제2호, 제4호, 제3항이 청구인들의 직업의 자유 등을 침해한다고 주장하면서 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상

이 사건 심판의 대상은 공인중개사법 제27조 제2항(이하 ‘이 사건 신고의무 조항’이라 한다), 제38조 제2항 제7호(이하 ‘이 사건 등록취소 조항’이라 한다), 구 공인중개사법 제27조의2(이하 ‘이 사건 신고내역 조사 조항’이라 한다), 제51조 제1항 제2호, 제4호, 제3항(이하 ‘이 사건 과태료 조항들’이라 한다)이며, 그 내용은 다음과 같다.

공인중개사법

제27조 (부동산 거래의 신고) ② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

7. 제26조 제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우

구 공인중개사법

제27조의2(신고내역 조사) 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

제51조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.

2. 제27조 제1항 또는 제2항의 규정을 위반하여 부동산 거래의 신고를 하지 아니한 자

4. 제27조의2의 규정을 위반하여 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 자료를 제출하거나 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자

③ 제27조 제1항 또는 제2항의 규정을 위반하여 부동산 거래의 신고를 거짓으로 한 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 권리 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.

3. 결정이유의 요지

(1) 청구인 ○○협회의 심판청구에 대한 판단

청구인 ○○협회는 부동산 중개업을 영위하는 주체가 아니므로 이 사건 심판대상 조항들에 의하여 기본권을 제한받는 자가 아니며, 그 구성원인 중개업자의 권리구제를 위하여 또는 중개업자를 대신하여 헌법소원심판을 청구하는 것은 원칙적으로 허용되지 아니하므로, 청구인 협회의 심판청구는 자기관련성이 결여되어 부적법하다.

(2) 이 사건 등록취소 조항, 신고내역 조사 조항, 과태료 조항들에 대한 판단

이 사건 과태료 조항들은 의무위반행위에 대한 제재조항으로서 그 전제가 되는 구성요건조항이 별도로 규정되어 있고, 청구인들은 제재조항의 고유한 위헌성을 다투는 것이 아니라 전제되는 의무부과규정이 위헌이어서 그 제재조항도 위헌이라고 주장하는 것에 불과하므로 기본권 침해의 직접성을 인정할 수 없다.

또한 이 사건 신고내역 조사 조항 및 등록취소 조항은 각 조항이 정한 사유가 발생할 경우 관할관청이 임의적으로 필요한 조치를 취하거나 등록취소를 할 수 있도록 행정청에게 재량을 부여하고 있으므로, 위 두 조항으로 인한 기본권 침해는 집행기관의 의사에 따른 집행행위에 의하여 비로소 발생하는 것일 뿐 위 조항들에 의한 기본권 침해의 직접성을 인정할 수 없다.

(3) 이 사건 신고의무 조항에 대한 판단

1) 직업의 자유 침해 여부(소극)

이 사건 신고의무 조항은 부동산 투기 및 탈세를 방지하고 실거래가격에 기초한 과세가 이루어지도록 함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것인바, 입법목적이 정당하며, 중개업자로 하여금 자신이 중개한 매매의 실거래가격 등을 신고하게 하는 것은 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 함으로써 위 입법목적 달성에 크게 기여할 것이므로 수단의 적정성이 인정된다.

중개업자는 비록 거래당사자는 아니나 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 경우가 많아 실거래가 형성에 큰 역할을 할 뿐만 아니라, 자신의 중개행위로 계약이 성립되는 경우 거래계약서를 직접 작성하여 사본을 보존할 의무를 부담하므로, 이러한 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여 중개행위의 주체인 중개업자로 하여금 거래내역을 신고하도록 한 것이다.

나아가 중개업자는 객관적․중립적인 입장에서 거래에 관여한 제3자이므로 중개업자의 신고를 통하여 거래당사자의 통모에 의한 투기 및 탈세행위를 견제할 수 있으며, 신고방법 및 절차 역시 국토해양부 부동산 거래관리시스템 홈페이지에 접속하여 부동산 거래계약신고서에 거래내역을 입력한 후 전자서명하는 방법으로 가능하므로 신고의무 이행에 드는 노력과 비용, 절차상 번거로움 등 중개업자가 입는 불이익이 매우 경미하다.

한편 부동산 거래질서의 확립 및 실거래가격에 기초한 적정과세라는 이 사건 신고의무 조항의 입법목적은 매우 중대한 반면, 이로 인하여 청구인들이 제한받는 사익은 자신이 중개한 거래계약의 내용을 일정 기간 내에 인터넷상에 입력할 의무를 부담하는 정도에 그치므로 이러한 불이익은 위 조항이 추구하는 공익에 비하여 현저하게 크다고 볼 수 없다. 그러므로 이 사건 신고의무 조항은 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.

2) 평등권 침해 여부(소극)

가) 변호사, 법무사 등 타 전문직 종사자와의 차별

부동산 거래의 중개행위는 공인중개사 자격을 취득하여 중개사무소를 개설․등록한 중개업자만 할 수 있으므로 애초에 중개행위를 할 수 없는 변호사나 법무사, 타 전문직 종사자들은 신고의 대상 자체가 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 ‘부동산 거래를 중개할 수 있는 중개업자’와 ‘중개행위를 할 수 없는 타 전문직 종사자’는 부동산 거래신고제도에 관하여 본질적으로 동일한 집단이라고 볼 수 없으므로 차별취급 자체가 존재하지 아니한다.

나) 주택거래신고지역의 주택거래를 중개한 중개업자와의 차별

주택법 제80조의2는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역의 공동주택 거래에 대하여 ‘거래당사자에게만’ 신고의무를 부과하고 있는 반면, 이 사건 신고의무 조항은 위 주택거래신고지역의 주택을 제외한 모든 부동산 거래에 대하여 투기성행 여부를 불문하고 해당 거래를 중개한 ‘중개업자에게’ 신고의무를 부과하고 있다.

그러나 이러한 차별의 결과는 부동산 거래신고제도가 도입․정착되는 과정에서 기존부터 운영되어 왔던 주택거래신고제도와의 규율범위를 조정함에 따라 발생한 일시적인 현상일 뿐, 특별히 주택거래와 다른 부동산의 거래를 달리 취급하고자 하였다거나 주택거래신고지역에서의 주택거래를 중개한 중개업자에게는 신고의무를 부담시킬 필요가 없다는 입법적 판단에 근거한 것이라고 볼 수 없고, 나아가 주택거래신고지역에서의 주택거래를 중개한 중개업자도 신고의무를 부담하도록 현재 입법개선이 이루어졌으므로, 이와 같이 제도의 단계적 개선과 추진과정에서 일부 차별적인 상황이 초래되었다고 하여 헌법상 평등원칙에 반한다고 볼 수 없다.