[헌재]구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 등위헌소원(합헌)(2009.03.26,2008헌바63)

 

[헌재]구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 등위헌소원(합헌)(2009.03.26,2008헌바63)

헌법재판소 전원재판부는 2009년 3월 26일 재판관 전원의 일치된 의견으로, 부동산 거래를 중개한 중개업자에 대하여 신고의무를 부과하고 위 의무 위반시 과태료에 처하도록 한‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’제27조 제2항, 제51조 제3항 제1호에 대하여 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다.

이 사건 심판대상 조항들은 부동산 거래의 전문가로서의 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여 중개행위의 주체인 중개업자로 하여금 거래내역을 신고하도록 의무를 부과한 것인바, 이로써 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착이 가능하고, 신고방법 및 절차가 간편하여 신고의무 이행에 따른 중개업자의 불이익이 매우 경미하며, 과태료 제재 역시 신고해태기간의 장단과 중개업자의 귀책사유 등을 고려하여 부과되고 있으므로, 청구인의 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판단한 것이다.

1. 사건의 개요

청구인은 공인중개사로서 중개업에 종사하고 있는 자인바, 부동산 거래를 중개하였음에도 관할관청에 거래신고를 하지 않아 과태료 부과처분을 받았다. 이에 청구인은 인천지방법원에 이의신청(당해사건: 인천지방법원 2008과1265)을 함과 동시에 중개업자에게 부동산 거래내용에 대한 신고의무를 부과하고 위반시 과태료에 처하도록 한 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제27조 및 제51조 제3항에 대하여 위헌법률심판제청신청(2008카기1151)을 하였으나, 위 각 신청이 기각되자, 2008. 6. 20. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상

이 사건 심판의 대상은 공인중개사법 제27조 제2항(이하 ‘이 사건 신고의무 조항’이라 한다) 및 구 공인중개사법 제51조 제3항 제1호(이하 ‘이 사건 과태료 조항’이라 한다)이며, 그 내용은 다음과 같다.

공인중개사법 제27조 (부동산 거래의 신고)

② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

구 공인중개사법 제51조 (과태료)

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.

1. 제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자

3. 결정이유의 요지

(1) 직업의 자유 침해 여부(소극)

이 사건 심판대상 조항들은 부동산 투기 및 탈세를 방지하고 실거래가격에 기초한 과세가 이루어지도록 함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것인바, 입법목적이 정당하며, 중개업자로 하여금 자신이 중개한 매매의 실거래가격 등을 신고하게 하는 것은 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 함으로써 위 입법목적 달성에 크게 기여할 것이므로 수단의 적정성이 인정된다.

이 사건 신고의무 조항은, 중개업자는 비록 거래당사자는 아니나 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 경우가 많아 실거래가 형성에 큰 역할을 할 뿐만 아니라, 자신의 중개행위로 계약이 성립되는 경우 거래계약서를 직접 작성하여 사본을 보존할 의무를 부담하므로, 이러한 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여, 적어도 당사자간 직거래가 아닌 중개행위를 통하여 부동산 거래가 완성된 경우에는 중개행위의 주체인 중개업자로 하여금 거래내역을 신고하도록 한 것이다.

나아가 중개업자는 객관적․중립적인 입장에서 거래에 관여한 제3자이므로 중개업자의 신고를 통하여 거래당사자의 통모에 의한 투기 및 탈세행위를 견제할 수 있으며, 신고방법 및 절차 역시 국토해양부 부동산 거래관리시스템 홈페이지에 접속하여 부동산 거래계약신고서에 거래내역을 입력한 후 전자서명하는 방법으로 가능하므로 신고의무 이행에 드는 노력과 비용, 절차상 번거로움 등 중개업자가 입는 불이익이 매우 경미하다.

또한 이 사건 과태료 조항 및 이 법 시행령 별표 2의 과태료 부과기준에 의하면 신고해태기간에 따라 과태료의 액수를 달리하고 있어 의무위반의 정도와 제재 사이에 적절한 균형을 이루고 있고, 불가항력 및 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 신고의무를 위반한 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간을 신고해태기간에 산입하지 않을 수 있도록 함으로써 당사자의 귀책사유도 함께 고려하고 있으므로 의무위반의 정도에 비하여 지나친 제재라고 보이지 않는다.

한편 부동산 거래질서의 확립 및 실거래가격에 기초한 적정과세라는 이 사건 심판대상 조항들의 입법목적은 매우 중대한 반면, 이로 인하여 청구인이 제한받는 사익은 자신이 중개한 거래계약의 내용을 일정 기간 내에 인터넷상에 입력할 의무를 부담하고, 위 공익목적을 침해하는 한도에서 과태료를 부담하는 정도에 그치므로, 이러한 불이익은 위 조항들이 추구하는 공익에 비하여 현저하게 크다고 볼 수 없다. 그러므로 이 사건 심판대상 조항들은 청구인의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.

(2) 평등원칙 위배 여부(소극)

부동산 거래의 중개행위는 오로지 공인중개사 자격을 취득하여 중개사무소를 개설‧등록한 중개업자만 할 수 있으므로 애초에 중개행위를 할 수 없는 변호사, 법무사 등은 신고의 대상 자체가 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 ‘부동산 거래를 중개할 수 있는 중개업자’와 ‘중개행위를 할 수 없는 타 전문직 종사자’는 이 사건 심판대상 조항들에 의한 차별취급을 논함에 있어 본질적으로 동일한 집단이라고 볼 수 없으므로 차별취급 자체가 존재하지 아니한다.