[법률] 부동산등기특별조치법, 규칙, 예규

 

[법률] 부동산등기특별조치법

[시행 2000. 1.21][법률 제6183호, 2000. 1.21, 일부개정]

제1조 (목적)

이 법은 부동산거래에 대한 실체적권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산등기에 관한 특례등에 관한 사항을 정함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함을 목적으로 한다.

제2조 (소유권이전등기등 신청의무)

① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

④ 국가·지방자치단체·한국토지공사·대한주택공사·한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다.<신설 1999.3.31, 2000.1.21>[유효기간 2000.6.30]

⑤ 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.

1. 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날

2. 계약을 체결한 후에 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날

▷법 제2조 제1항 제1호의 “반대급부의 이행이 완료된 날”이라 함은 매매계약서상의 잔금지급일을 의미하는 것이 아니라 실제 잔금이 지급된 날을 의미한다.

▷부동산경매에서의 매수인은 계약, 즉 법률행위에 의한 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자에 해당하므로 법 제2조 제1항의 적용대상이 아니다.

▷소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 잔금완납일 이전에 소유권보존등기가 경료된 경우에는 잔금완납일로부터, 잔금완납일 이후에 소유권보존등기가 경료된 경우에는 소유권보존등기가 경료된 날로부터 각 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

▷회사설립시 부동산을 현물출자한 경우에 법 제2조 제1항에 따른 소유권이전등기신청의무기간의 기산일은 회사의 설립등기가 경료된 날부터이다.

제3조 (계약서등의 검인에 대한 특례)

① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각 호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 "시장등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

1. 당사자

2. 목적부동산

3. 계약연월일

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

② 제1항의 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 "판결서등"이라 한다)인 때에는 판결서등에 제1항의 검인을 받아 제출하여야 한다.

③ 시장 등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.

④ 계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

▷계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 먼저 그 원인증서인 계약서(집행력 있는 판결서 또는 그와 같은 효력을 갖는 조서)에 검인을 받아야 하며, 검인신청을 받은 시장, 군수 등은 그 원인증서의 형식적 요건의 구비여부만을 확인하고 그 기재에 흠결이 없다고 인정될 때에는 지체없이 검인을 하여 검인신청인에게 이를 교부하여야 하는바, 등기원인에 대하여 행정관청의 허가 등의 승낙을 필요로 하는 경우에도 그와 같은 허가 등을 확인하기 위하여 서류의 제시를 요구하거나 또는 서류가 없음을 이유로 검인을 거부할 수 없으므로, 농지에 대한 검인신청시 농지취득자격증명의 발급을 확인하기 위하여 그 제시를 요구하거나 또는 그 발급여부를 확인할 수 없음을 이유로 검인을 거부할 수 없다.(등기선례5-53 1998.06.25 제정)

▷어느 부동산에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권이전등기의 절차이행을 명하는 확정판결을 받은 후 그 판결에 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 자가 동일한 부동산에 대하여 매매계약서를 작성하여 다시 검인을 신청하는 경우에, 그 신청을 받은 시장 등이 등기원인이 실제와 다르다거나, 동일한 부동산에 대하여 중복하여 검인을 신청한다는 이유를 들어 그 검인을 거부할 수는 없다. 다만, 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청함에 있어 등기신청서에 등기원인을 허위로 기재하는 경우에는 부동산등기특별조치법 제6조 및 제8조의 규정에 의하여 형사처벌을 받을 수 있다.(등기선례5-54 1998.07.13 제정)

▷부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 의한 검인은 계약서의 원본에 받아야 함이 원칙이나, 분양계약서 원본을 분실한 경우에는 분양계약의 쌍방당사자가 분양계약서 사본에 원본의 분실 및 사본이 원본과 상위 없다는 취지의 기재를 하고 날인한 사본에 검인 받을 수 있다.(등기선례 200412-5 2004.12.06 제정) 이 경우 종래에는 등기의무자의 경우 인감날인을 요하였으나(등기선례4-962), 필요하지 않는 것으로 변경되었다.

제4조 (검인신청에 대한 특례)

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 제2조 제1항 각호의 계약을 체결한 자는 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약의 계약서에 제3조의 규정에 의한 검인을 받아야 한다.

제5조 (허가등에 대한 특례)

① 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 부동산등기법 제40조 제3항의 규정에 불구하고 소유권이전등기를 신청할 때에 그 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 제출하여야 한다.

② 등기원인에 대하여 행정관청에 신고할 것이 요구되는 때에는 소유권이전등기를 신청할 때에 신고를 증명하는 서면을 제출하여야 한다.

▷부동산등기법 제40조 제3항의 규정에 따르면 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결일 때에는 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때에는 이를 증명하는 서면을 제출할 필요가 없으나, 이 법에 따라 소유권이전등기를 신청할 때에는 그 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 반드시 제출하여야 한다.

제6조 (등기원인 허위기재등의 금지)

제2조의 규정에 의하여 소유권이전등기를 신청하여야 할 자는 그 등기를 신청함에 있어서 등기신청서에 등기원인을 허위로 기재하여 신청하거나 소유권이전등기외의 등기를 신청하여서는 아니된다.

제7조 삭제 <1995.3.30>

제8조 (벌칙)

다음 각 호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때

2. 제6조의 규정에 위반한 때

3. 삭제 <1995.3.30>

제9조 (벌칙)

다음 각 호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제8조 제1호에 해당하지 아니한 자로서 제4조의 규정에 위반한 때

2. 삭제 <1995.3.30>

제10조 (양벌규정)

법인의 대표자 또는 법인이나 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제8조 또는 제9조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다.

제11조 (과태료)

① 등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 그 부동산에 대한 등록세액(등록세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 지방세법의 규정에 의한 부동산가액에 부동산등기세율을 곱한 금액)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1995.3.30>

② 제1항의 규정에 의한 과태료의 금액을 정함에 있어서 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액등을 참작하여야 한다.

제12조 (과태료의 부과·징수)

① 제11조의 규정에 의한 과태료는 그 부동산의 소재지를 관할하는 시장 등이 이를 부과·징수한다.

② 제1항의 규정에 의하여 과태료를 부과할 때에는 그 위반행위를 조사·확인한 후 위반사실과 과태료의 금액을 서면으로 명시하여 이를 납부할 것을 과태료 처분대상자에게 통지하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의하여 통지를 할 때에는 미리 10일 이상의 기간을 정하여 과태료 처분대상자에게 구술 또는 서면에 의한 의견진술의 기회를 주어야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 과태료 처분에 불복이 있는 자는 제2항의 규정에 의한 통지를 받은 날부터 30일 이내에 시장등에게 이의를 제기할 수 있다.

⑤ 제1항의 규정에 의하여 시장 등으로부터 과태료 처분을 받은 자가 제4항의 규정에 의하여 이의를 제기한 때에는 시장 등은 지체없이 목적부동산의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지원에 그 사실을 통지하여야 하며 통지를 받은 지방법원 또는 지원은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판을 한다. 다만, 비송사건절차법 제248조 및 제250조 중 검사에 관한 규정은 이를 적용하지 아니한다.<개정 1991.12.14>

⑥ 제4항의 규정에 의한 기간내에 이의를 제기하지 아니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 지방세 체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.

⑦ 등기관은 제11조의 규정에 의한 과태료에 처할 사유가 있다고 인정된 때에는 지체없이 목적부동산의 소재지를 관할하는 시장등에게 이를 통지하여야 한다. <개정 1998.12.28>

⑧ 과태료의 부과·징수에 관하여 필요한 사항은 내무부령으로 정한다.

부칙 <제6183호,2000.1.21>

①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

②(소유권이전등기신청에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 제2조 제4항의 개정규정에 의한 사업의 시행자로부터 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 이 법 시행 당시 소유권이전등기를 하지 아니한 경우의 등기신청에 대하여는 이 법을 적용한다.

[규칙] 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙

[시행 1998. 6.20] [대법원규칙 제1556호, 1998. 6.20, 일부개정]

제1조 (계약서등의 검인)

① 부동산등기특별조치법(이하 "법"이라 한다) 제3조의 규정에 의한 검인은 계약을 체결한 당사자중 1인이나 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가 신청할 수 있다.

② 검인신청을 할 때에는 계약서의 원본 또는 판결서등의 정본과 그 사본 2통(제5항의 규정에 의한 검인신청의 경우에는 시·군·구의 수에 1을 더한 통수)을 제출하여야 한다.

③ 검인신청을 받은 경우 시장·군수·구청장(이하 "시장 등"이라 한다)은 계약서 또는 판결서등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하고 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 지체없이 검인을 하여 검인신청인에게 교부하여야 한다.

④ 계약서 또는 판결서등의 검인에는 법 제3조의 규정에 의한 검인인 취지, 검인의 번호, 연월일의 기재와 시장등의 표시가 있어야 한다.

⑤ 2개 이상의 시·군·구에 있는 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약서 또는 판결서 등을 검인받고자 하는 경우에는 그 중 1개의 시·군·구를 관할하는 시장 등에게 검인을 신청할 수 있다. 이 경우 검인을 한 시장 등은 그 각 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 그 계약서 또는 판결서등의 사본 1통을 각각 송부하여야 한다.

⑥ 법 제3조 제1항의 규정에 의하여 시장 등으로부터 검인의 권한을 위임받을 수 있는 자는 읍·면·동장으로 한다. 시장 등이 읍·면·동장에게 검인의 권한을 위임한 때에는 지체없이 관할등기소장에게 그 뜻을 통지하여야 한다.

▷판결서에 대한 검인신청을 받은 경우, 검인신청인이 판결의 확정증명을 제출하지 않았다고 하여 시장 등이 판결서에 대한 검인을 거부할 수는 없다( 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙 제1조 제2항, 제3항 참조).(등기선례6-34 2001.08.23 제정)

제2조 삭제 <1998.6.20>

제3조 (과세자료의 송부 등)

① 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 한 경우에 등기공무원은 그 등기를 완료한 날로부터 10일 이내에 등기신청서 부본의 송부와 함께 검인된 계약서 또는 판결서등의 사본 1통을 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.

② 법 제7조 제2항의 규정에 의한 소유권이전등기를 한 경우에 등기공무원은 그 등기를 완료한 날로부터 10일 이내에 등기신청서 부본의 송부와 함께 제2조 제1항의 서면의 사본 1통을 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 등기를 신청하는 자는 제1항의 계약서 또는 판결서 등이나 제2항의 서면의 사본 1통(2개 이상의 시·군·구에 있는 수개의 부동산에 대한 등기신청의 경우에는 그 시·군·구의 수에 해당하는 통수)을 등기신청서 부본에 합철하여 제출하여야 한다.

부칙 <제1128호,1990.8.21>

제1조 (시행일) 이 규칙은 1990년 9월 2일부터 시행한다.

제2조 (경과조치) 이 규칙 시행전에 종전의 규정에 의하여 시장등의 검인을 받은 용지를 사용한 계약서는 이 규칙에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

제3조 (다른 규칙의 개정) 부동산등기법시행규칙중 다음과 같이 개정한다.

부동산등기법시행규칙 제51조의2를 삭제하고, 동규칙 제105조제2항을 다음과 같이 한다.

②제1항의 규정에 의한 송부를 하여야 할 등기를 신청하는 자는 다음 각호의 사항을 기재한 신청서 부본을 제출하여야 한다.

가. 등기의무자가 권리취득의 등기를 한 연월일

나. 부동산 과세시가표준액

부칙 <제1556호,1998.6.20>

이 규칙은 공포한 날로부터 시행한다.

[예규] 부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리지침[등기예규 제1206호]

제정 1990.08.30 등기예규 제707호

개정 1996.12.24 등기예규 제859호

개정 1999.07.09 등기예규 제982호

개정 2001.04.07 등기예규 제1017호

전부개정 2007.09.27 등기예규 제1206호

「부동산등기 특별조치법」(이하 “법”이라 한다)과 법에 따른 대법원규칙(이하 “규칙”이라 한다)이 1990. 9. 2.부터 시행되므로, 그 시행일 이후 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기사무와 명의신탁에 의한 소유권이전등기사무 등은 법과 규칙에 의하는 외에 이 지침에 따라 처리한다.

1. 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기신청시에 제출하여야 할 검인계약서 등

가. 검인계약서 등을 제출하여야 할 경우

(1) 계약을 등기원인으로 하여 1990. 9. 2. 이후 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약의 일자 및 종류를 불문하고 검인을 받은 계약서 원본(이하 “검인계약서”라 한다) 또는 검인을 받은 판결서(화해·인낙·조정조서를 포함한다) 정본을 등기원인증서로 제출하여야 한다.

(2) 매각(강제경매, 임의경매) 또는 공매를 원인으로 한 소유권이전등기 및 계약의 일방 당사자가 국가 또는 지방자치단체인 경우의 소유권이전등기에는 법 제3조의 규정을 적용하지 아니한다.

(3) 선박·입목·재단등기의 경우에는 법 제3조의 규정을 적용하지 아니한다.

나. 등기원인증서와 인지세의 납부

등기원인증서로서 제출하는 검인계약서에는 계약서상의 계약금액에 대하여 「인지세법」 제3조 제1항 제1호의 규정에 따른 인지를 첩부하여야 한다.

다. 등기원인증서의 부동산표시

(1) 검인계약서의 부동산표시가 신청서의 그것과 엄격히 일치하지 아니하더라도 양자 사이에 동일성을 인정할 수 있으면 그 등기신청을 수리하여도 무방하다.

(2) 구분건물과 대지권이 함께 등기신청의 목적인 경우에는 그 검인계약서에 대지권의 구체적인 표시가 없더라도 대지권이 포함된 취지의 표시는 되어 있어야 한다.

(3) 위 (1)의 경우에는 신청인으로 하여금 신청서의 부본 또는 사본 1통을 별도로 제출하게 하고 이를 계약서에 합철하여 등기필증을 작성한다.

라. 등기원인증서의 당사자표시

검인계약서의 계약당사자의 표시가 신청서의 그것과 엄격히 일치하지 아니하더라도(주소가 변동된 경우 포함) 다른 제출서면에 의하여 양자 사이의 동일성을 인정할 수 있으면 그 등기신청을 수리하여도 무방하다.

마. 가등기 및 이에 터잡은 본등기의 경우에 제출하는 등기원인증서와 검인

(1) 소유권이전을 내용으로 한 예약(계약)을 원인으로 하여 소유권이전등기청구권 보전의 가등기를 신청할 때 제출하는 등기원인증서에는 법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의한 검인이 되어 있지 않아도 무방하나, 그 가등기에 터잡은 본등기를 신청할 때 제출하는 등기원인증서에는 검인이 되어 있어야 한다.

(2) 소유권이전을 내용으로 하는 동일한 예약서(계약서)를 가등기 및 이에 터잡은 본등기 양쪽에 등기원인증서로 제출한 경우에, 본등기를 완료하고 그 등기필증을 작성함에 있어서는 “가등기에 기한 본등기필”의 취지를 기재하여야 한다.

2. 계약당사자의 지위를 이전하는 계약과 소유권이전등기

가. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 다시 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 경우, 그 지위 이전계약의 체결일이 법 제2조 제1항 제1호에 정하여진 날(쌍무계약의 경우 반대급부의 이행이 완료된 날) 전인 때에는 먼저 체결된 계약의 매도인으로부터 지위 이전계약의 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 신청할 수 있는 것이므로( 법 제2조 제3항 참조), 이와 같은 등기신청을 받은 등기관은 위 지위 이전계약의 체결일이 ① 먼저 체결된 계약서상에 표시된 반대급부 이행일 전이거나 ② 먼저 체결된 계약에 따른 실제의 반대급부 이행일 전임을 서면에 의하여 소명한 경우(예컨대, 영수증 또는 당사자의 진술서 등)에는 그 등기신청을 수리하여야 한다.

나. 위 가.의 소유권이전등기를 신청함에 있어 등기원인증서로 제출하는 먼저 체결된 계약서와 지위 이전계약서(지위 이전계약이 순차로 이루어진 경우에는 그 지위 이전계약서 전부)는 각각 검인을 받은 것이어야 하고, 이 경우 등기필증의 작성은 먼저 체결된 계약서에 지위 이전계약서를 합철하여 작성하여야 하며, 규칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 관할 세무서장에게 과세자료를 송부할 때에도 먼저 체결된 계약서의 사본에 위 지위 이전계약서의 사본을 합철하여 송부하여야 한다.

3. 과태료에 처할 사유의 통지

등기관이 법 제11조의 규정에 의한 과태료에 처할 사유가 있음을 발견한 때에는 별지 양식에 의한 통지서를 목적부동산의 소재지를 관할하는 시장 등에게 즉시 송부하여야 한다(다만, 과태료에 관한 규정은 1991. 1. 1. 부터 시행됨; 법 부칙)

부 칙(1999.07.09 제982호)

2의2 개정규정은 1999. 12. 31.까지 그 효력을 가진다.