[헌재] 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제10조제2항위헌확인(기각)(2009.09.24,2007헌마1345)

 

[헌재] 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제10조제2항위헌확인(기각)(2009.09.24,2007헌마1345)

헌법재판소는 2009년 9월 24일 재판관 전원의 일치된 의견으로, ‘부동산가격 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준’(건설교통부고시 제2006-56호)을 충족한 감정평가업자만이 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무를 수행할 수 있도록 한 구‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 제10조 제2항에 대한 심판청구에 대하여 기각결정을 선고하였다.

분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무는 전국적인 가격 안정 및 통제‧관리를 요하는 공적 목적의 감정평가업무로서, 전국적 조직망과 일정 수 이상의 소속 감정평가사를 확보한 감정평가업자일수록 감정금액에 대한 공신력의 정도가 높고, 감정금액에 대한 국민의 신뢰 확보 및 분양가상한제의 실효적 도모를 위하여는 감정평가 업무의 공정성 및 객관성을 담보할 수 있는 감정평가기관의 선정이 중요하므로, ‘부동산가격 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준’을 충족한 감정평가업자만 위 업무를 할 수 있도록 제한하는 것은 청구인들의 직업의 자유 등을 침해하지 않는다고 판단한 것이다.

1. 사건의 개요

(1) 2007. 4. 20. 주택법이 개정되면서 분양가상한제가 확대 시행되고, 택지가격의 감정평가를 위한 세부절차 등을 규정한 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’이 제정되어 ‘부동산가격 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준’(건설교통부고시 제2006-546호, 이하 ‘표준지 등의 감정평가업자 선정기준’이라 한다)을 충족한 감정평가업자만이 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무를 수행할 수 있도록 함으로써, 전국적인 조직망을 갖추고 일정 수 이상의 소속 감정평가사를 확보한 감정평가법인만이 그와 같은 감정평가업무를 수행할 수 있게 되었다.

(2) 이에 청구인들은 위 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 제10조 제2항이 청구인들의 직업의 자유 및 평등권을 침해한다고 주장하며 2007. 11. 26. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상

이 사건 심판 대상은 구 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 제10조 제2항 전문(이하 ‘이 사건 규칙 조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이며, 그 내용은 다음과 같다.

구 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙

제10조 (공공택지 외의 택지의 감정평가 절차)

② 시장·군수 또는 구청장(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장을 말한다)은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제5조 제2항 및 같은 법 시행령 제7조 제2항에 따라 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자(이하 "감정평가기관"이라 한다) 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정평가기관 중 1인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사․산정에 관한 전국적인 업무수행 능력을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사의 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준을 충족하여야 한다.

3. 결정이유의 요지

가. 직업의 자유 침해 여부(소극)

이 사건 규칙 조항은 표준지 등의 감정평가업자 선정기준을 충족한 일정 규모 이상의 감정평가업자만이 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가 업무를 할 수 있도록 함으로써 위 업무의 공정성과 객관성을 확보하고 분양가상한제의 실효적 도모를 통하여 주택시장을 안정화하기 위한 것인바, 목적의 정당성 및 수단의 적합성이 인정된다.

분양가상한제 적용 주택의 택지가격에 대한 감정평가업무는 전국적인 가격 안정 및 통제․관리를 요하는 공적 목적의 감정평가업무로서, 충분한 경력을 가진 일정 수 이상의 감정평가사가 업무에 집중적으로 투여되어야 하고, 인력부족으로 인한 부실평가를 방지하기 위하여는 각 업무별로 필요한 소속 감정평가사를 충분히 확보한 감정평가업자로 하여금 위 업무를 수행하게 할 필요성이 있다.

또한 국가가 감정평가업자의 공신력 및 전문성을 검증할 수 있는 객관적인 기준을 정하고 이를 충족한 자만이 위 업무를 수행하도록 하는 것은 감정결과에 대한 국민의 신뢰를 확보하기 위한 최선의 방법이며, 감정평가업자의 선정단계에서 아무런 제한을 가하지 않은 채 행해지는 복수평가 및 재평가, 사전심사만으로는 한계가 있다.

한편, 표준지 등의 감정평가업자 선정기준을 충족하지 못한 감정평가업자라도 보상을 위한 평가 등 사익적 측면이 강한 감정평가업무는 얼마든지 수행할 수 있으므로 피해의 최소성 원칙에 반한다고 보기 어렵고, 청구인들은 분양가상한제 적용 주택의 택지가격 감정평가업무라는 일부 업무를 할 수 없는 데 불과하므로 이러한 사익이 이 사건 공익에 비하여 크다고 보기 어렵다.

그러므로 이 사건 규칙 조항은 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.

나. 평등권 침해 여부(소극)

전국적 조직망, 충분한 실무경험을 가진 일정 수 이상의 소속 감정평가사 등을 갖춘 일정 규모 이상의 감정평가업자일수록 그 존재와 활동의 양상이 체계적․계속적이고, 자료와 정보의 축적 및 이를 이용한 효율적인 업무수행이 가능하며, 이러한 과정에서 객관성을 유지함으로써 확보할 수 있는 공신력의 정도가 보다 높을 것이라고 기대할 수 있으므로, 소속 감정평가사의 수에 따라 감정평가업자를 차별하는 것은 합리적 이유 있는 차별로서 청구인들의 평등권을 침해한다고 볼 수 없다.