[헌재] 임대주택법 제21조제10항 등 위헌확인(각하)(2009.07.30,2008헌마609)

 

[헌재] 임대주택법 제21조제10항 등 위헌확인

(각하)(2009.07.30,2008헌마609)

헌법재판소는 2009년 7월 30일 재판관 전원의 일치된 의견으로, 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 감정평가액은‘임대사업자 또는 임차인이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날’을 기준으로 하도록 규정한 임대주택법 제21조 제1항, 제10항, 임대주택법 시행령 제23조 제2항, 제7항, 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표1], 제14조에 대한 심판청구에 대하여 아래와 같은 이유로 각하결정을 선고하였다.

이 사건 임대주택의 임차인인 청구인은 이 사건 임대주택의 분양절차가 2008. 6. 1. 개시되었으므로 2008. 6. 22. 이 사건 심판대상 조항들이 시행됨과 동시에 위 조항들을 적용받게 되었는바, 임대차계약 체결 당시 입주자모집공고안 등에 이 사건 임대주택의 임대기간 만료일 및 분양전환가격 산정기준에 관한 사항이 명시되어 있었던 점, 이 사건 심판대상 조항들은 임대차계약 체결 당시 시행중이던 구 조항들과 비교하여 내용상 크게 달라진 바가 없는 점 등에 비추어 보면, 청구인은 이 사건 심판대상 조항들이 시행될 무렵에 위 조항들이 시행된 사실 및 이로 인한 기본권 침해가 발생한 사실을 알았다고 봄이 상당하므로, 안 날부터 90일이 경과하여 제기된 이 사건 심판청구는 청구기간을 도과하여 부적법하다고 판단한 것이다.

1. 사건의 개요

(1) 청구인은 경기도 양주시 옥정동 176 ○ 아파트 102동 702호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)에 거주하고 있는 임차인인바, 이 사건 임대주택은 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택으로서 2008. 5. 31. 임대기간이 종료되어 현재 분양전환절차 진행 중에 있다.

(2) 그런데 임대주택법 제21조 제1항, 제10항, 임대주택법 시행령 제23조 제2항, 제7항, 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표1], 제14조에 의하면, 분양전환가격의 산정기준은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 위 감정평가액은 최초 임대차계약시가 아닌 ‘임대사업자 또는 임차인이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날’을 기준으로 하도록 규정하고 있는바,

(3) 청구인은 분양전환시점을 기준으로 감정평가하게 되면 시가가 앙등되는 경우가 많아 무주택임차인의 우선분양권이 사실상 박탈되는 결과가 초래되므로 재산권 등을 침해받는다고 주장하면서 위 조항들의 위헌확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상

이 사건 심판의 대상은 임대주택법 제21조 제10항, 임대주택법 시행령 제23조 제2항, 제7항, 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표1], 임대주택법 시행규칙 제14조가 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이며, 그 내용은 [별지]기재와 같다.

3. 결정이유의 요지

(1) 법령에 대한 헌법소원심판은 법령의 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날로부터 90일 이내에, 그 법령이 시행된 날로부터 1년 이내에 청구하여야 하고, 법령이 시행된 후에 비로소 그 법령에 해당하는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 된 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날로부터 90일 이내에, 그 사유가 발생한 날로부터 1년 이내에 청구하여야 한다.

(2) 이 사건 심판대상 조항들로 인한 기본권 침해는 ‘임대주택의 임대기간이 만료된 후 분양전환절차가 개시된 시점’에 비로소 발생한다고 할 것인바, 이 사건 임대주택은 이미 2008. 6. 1.부터 분양전환절차가 개시되어 진행 중인 상황이었고 그 이후인 2008. 6. 22. 이 사건 심판대상 조항들이 시행됨으로써 위 조항들을 적용받게 된 것이므로 법령의 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에 해당한다.

따라서 이 사건 심판대상 조항들에 대한 헌법소원심판청구는 청구인이 위 조항들의 시행 사실을 안 날부터 90일 이내에 제기되어야 적법할 것인바, 청구인이 2002년 임대차계약을 체결할 당시 입주자모집공고안 및 임대차계약서 상에 이 사건 임대주택의 임대기간 만료일 및 분양전환가격의 산정기준에 관한 사항이 명시되어 있었던 점, 2008. 4.경 임대차계약 종료 안내문 및 분양전환 의향서가 발송된 점, 이 사건 심판대상 조항들은 임대차계약 체결 당시 시행중이던 구 조항들과 비교하여 내용상 크게 달라진 바가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대주택의 임차인인 청구인은 이 사건 심판대상 조항들이 시행될 무렵에 위 조항들이 시행된 사실 및 이로 인한 기본권 침해가 발생한 사실을 알았다고 봄이 상당하다.

그렇다면 이 사건 헌법소원심판청구는 청구인이 이 사건 심판대상 조항들이 시행된 사실을 안 날부터 90일이 경과한 2008. 10. 7., 2008. 10. 20. 및 2008. 11. 3. 제기된 것이므로 청구기간을 도과하여 부적법하다.

[별지]

임대주택법

제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법‧절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

임대주택법 시행령

제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ② 제1항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인은 임대사업자 또는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가한다.

⑦ 법 제21조 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(제13조 제5항 각호의 공공건설임대주택은 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

구 임대주택법 시행규칙

제9조(분양전환가격의 산정 기준) ① 영 제13조 제5항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다.

[별표1]

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

1) 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.

2) 자기자금이자 ＝(최초 입주자 모집 당시의 주택가격－국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율을 산술평균한 이자율

나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간

3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액: 영 제23조 제2항 또는 제5항에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.

1) 임대사업자 또는 임차인은 제7조ㆍ제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 제출하여야 한다.

2) 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.

3) 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제81조 제2항 제3호에 따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.

4) 그 밖의 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조 제9항 및 영 제23조에 따른다.

다. 산정가격 = 분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자

택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.

라. 건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

1) 건축비

가) 건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 더한 금액으로 한다.

다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적(지하주차장 면적을 포함한다) 중 지상층 바닥 면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100분의 100을 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 100분의 80에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.

바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.

(1) 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용

(2) 공용면적에서 제외되는 덕트설비의 설치비용

(3) 한 세대에 두 개 이상의 욕실을 설치하는 경우 이에 드는 비용

(4) 「도서개발촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3

(5) 「건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률」 제10조에 따른 건설근로자 퇴직공제부금

(6) 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제13조 제1항 제7호에 따른 보일러 공동 연도(煙道)의 설치비

(7) 「폐기물관리법」 제15조에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비

(8) 「하도급거래 공정화에 관한 법률」 제13조의2에 따른 하도급대금 지급보증 수수료

2) 택지비

가) 국가ㆍ지방자치단체나 한국토지공사ㆍ대한주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발ㆍ공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)인 경우에는 그 공급가격

나) 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격

다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자인 경우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다.

(1) 택지를 공급받기 위하여 선수금ㆍ중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율을 적용하되, 일할계산한다.

(2) 제세공과금ㆍ등기수수료 등 필요적 경비

(3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

라) 사업자 보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다.

(1) 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용

(2) 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격

(3) 지장물의 철거 비용

(4) 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용

임대주택법 시행규칙

제14조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준) 영 제23조 제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에 관하여는 제9조를 준용한다.