[법률] 부동산등기법(제27조~제36조)

 

제4장 등기절차 <개정 2008.3.21>

제1절 통칙 <개정 2008.3.21>

제27조 (신청주의)

① 등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우 외에는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 하지 못한다.

② 촉탁에 의한 등기의 절차에 대하여는 법률에 다른 규정이 있는 경우 외에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다.

③ 등기를 하려는 자는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 수수료를 내야 한다.[전문개정 2008.3.21]

제28조 (등기신청인)

등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여 신청하여야 한다. 다만, 대리인이 변호사나 법무사{법무법인ㆍ법무법인(유한)ㆍ법무조합 또는 법무사합동법인을 포함한다}인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 등기를 신청할 수 있다.[전문개정 2008.3.21]

▷소유권이전등기의 등기의무자인 회사의 대표이사 갑이 그 소유권이전등기신청을 법무사에게 위임한 후 그 등기신청 전에 대표이사가 을로 변경된 경우에도 법무사의 등기신청에 관한 대리권한은 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이므로, 그 등기신청서에 등기신청을 위임한 대표이사 갑이 위임 당시에 당해 회사의 대표이사임을 증명하는 회사등기부등본(발행일로부터 3월 이내의 것)과 그의 인감증명(발행일로부터 6월 이내의 것)을 첨부하였다면, 위임장을 당해 회사의 새로운 대표이사 을 명의로 다시 작성하거나 그 을 명의로 된 회사등기부등본과 인감증명을 새로 발급받아 등기신청서에 첨부할 필요는 없다.(등기선례5-125 1998.08.01 제정)

▷근저당권자가 근저당권설정등기의 말소등기신청을 대리인에게 위임할 경우 등기의무자로서 당해 근저당권의 등기필증(근저당권설정계약서)을 제출하는 경우에는, 위임장에 근저당권자의 인감을 날인하고 그 인감증명을 첨부할 필요는 없으며, 이 경우 형식적 심사권밖에 없는 등기관으로서는 위임장 외에 다른 방법으로 그 등기신청의 위임의 유효 여부를 심사할 수는 없다.(등기선례5-124 1998.07.21 제정)

▷회사의 등기된 지배인은, 영업주에 갈음하여 영업에 관한 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한이 있으므로, 회사가 근저당권자인 근저당권설정등기를 함에 있어 등기의무자와 공동으로 등기소에 출석하여 등기신청을 할 수 있으나, 지배인이 등기의무자들로부터 위임을 받아 계속 반복적으로 등기신청을 하는 것은 법무사법 제3조 제1항에 위배된다.(등기선례6-17 2001.04.28 제정)

▷등기권리자, 등기의무자 쌍방으로부터 위임을 받는 등기신청절차에 관한 위임계약은 그 성질상 등기권리자의 동의등 특별한 사정이 없는 한 민법 제689조 제1항의 규정에 관계없이 등기의무자 일방에 의한 해제는 할 수 없다고 보아야 할 것이므로( 1987. 6. 23. 선고 85다카2239 판결 참조) 등기권리자와 등기의무자 쌍방으로부터 등기신청절차의 위임을 받은 법무사는 그 절차가 끝나기 전에 등기의무자 일방으로부터 등기신청을 중지해 달라는 요청을 받았다고 할지라도 그 요청을 거부해야 할 위임계약상의 의무가 있다고 할 것이다.(등기선례4-30 1996.01.11 제정)

제29조 (판결ㆍ상속으로 인한 등기신청인)

판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속으로 인한 등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.[전문개정 2008.3.21]

▷법 제29조의 판결은 등기신청절차의 이행을 명하는 이행판결이어야 하며, 주문의 형태는 “○○○등기절차를 이행하라”와 같이 등기신청 의사를 진술하는 것이어야 한다. 다만 공유물분할판결의 경우에는 예외로 하며, 공유물분할판결이 확정되면 그 소송 당사자는 원·피고인지 여부에 관계없이 그 확정판결을 첨부하여 등기권리자 단독으로 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있다.(등기예규 제1214호)

▷법 제29조의 판결은 확정판결이어야 한다. 따라서 확정되지 아니한 가집행선고가 붙은 판결에 의하여 등기를 신청한 경우 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다.(등기예규 제1214호)

▷화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정, 가사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등도 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있는 경우에는 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있으며, 중재판정 또는 외국판결에 의한 등기신청은 집행판결을 첨부하여야만 단독으로 등기를 신청할 수 있다.(등기예규 제1214호)

▷공증인 작성의 공정증서는 설령 부동산에 관한 등기신청의무를 이행하기로 하는 조항이 기재되어 있더라도 등기권리자는 이 공정증서에 의하여 단독으로 등기를 신청할 수 없으며, 가처분결정(판결)에 등기절차의 이행을 명하는 조항이 기재되어 있어도 등기권리자는 이 가처분결정 등에 의하여 단독으로 등기를 신청할 수 없다. 다만, 가등기권자는 법 제37조의 가등기가처분명령을 등기원인증서로 하여 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.(등기예규 제1214호)

▷판결에 의한 등기를 하는 경우 등기관은 원칙적으로 판결 주문에 나타난 등기권리자와 등기의무자 및 이행의 대상인 등기의 내용이 등기신청서와 부합하는지를 심사하는 것으로 족하다(법 제40조 제3항 단서 참조). 다만 예외적으로 등기관이 판결 이유를 고려하여 신청에 대한 심사를 하여야 하는 경우가 있는데, 첫째 소유권이전등기가 가등기에 기한 본등기인지를 가리기 위하여 판결이유를 보는 경우와 둘째 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기절차를 명한 판결의 경우 그 명의신탁이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서 예외적으로 유효하다고 보는 상호명의신탁, 배우자 또는 종중에 의한 명의신탁인지 여부를 가리기 위한 경우이다.(등기예규 제1214호)

▷등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받았다면 그 확정시기에 관계없이, 즉 확정 후 10년이 경과하였다 하더라도 그 판결에 의한 등기신청을 할 수 있다.(등기예규 제1214호)

▷부동산등기법 제29조의 판결은 의사의 진술을 명하는 이행판결을 의미하는 바, 근저당권설정자가 아닌 채무자가 채권자(근저당권자)를 상대로 채무부존재확인판결을 받은 경우라도 위 판결은 등기의무자인 채권자(근저당권자)에게 근저당권말소등기절차의 이행을 명하는 판결에 해당되지 아니하므로, 근저당권설정자(제3취득자 포함)는 채무부존재확인판결을 원인으로 하여 단독으로 근저당권 말소등기를 신청할 수 없으며, 등기의무자인 근저당권자와 공동으로 근저당권 말소등기를 신청하거나 근저당권자를 상대로 근저당권등기말소청구소송의 확정판결을 받아 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다.(등기선례 7-298 2003.03.24 제정)

▷갑이 을로부터 부동산을 매수하였으나 소유권이전등기를 하기 전에 갑이 사망하고 그 후 갑의 공동상속인 중의 1인인 병이 을을 상대로 병 자신의 법정상속지분만에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하라는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받은 경우에, 병은 위 확정판결정본과 확정증명서를 첨부하여 자신의 법정상속지분만에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.(부동산을 매수한 피상속인이 사망한 경우 공동상속인 중 1인이 자신의 법정상속 지분만에 관하여 소유권이전등기를 신청할 수 있는지 여부 등기선례 200607-5 2006.07.20 제정)

제30조 (법인 아닌 사단 등의 등기신청인)

① 종중, 문중, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다.

② 제1항의 등기는 그 사단이나 재단의 명의로 그 대표자나 관리인이 신청한다.[전문개정 2008.3.21]

제31조 (등기명의인 변경등기의 신청)

등기명의인의 표시의 변경 또는 경정의 등기는 등기명의인 단독으로 신청할 수 있다.[전문개정 2008.3.21]

▷등기명의인이 될 수 있는 자를 등기당사자능력이 있는 자라고도 한다.

▷법인 아닌 사단이나 재단이 등기권리자인 경우 등기신청시에 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면으로서 제출하는 시장ㆍ구청장ㆍ군수가 발급한 등록번호등록증명서는 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면인바, 종중의 명칭이 변경되었다고 하더라도 등록번호등록증명서상의 종중 명칭을 변경할 수 없다. 다만, 등기명의인인 종중의 명칭이 변경된 경우에는 등록번호등록증명서상의 종중 명칭을 변경함이 없이 정관 기타 결의서 등 종중 명칭의 변경을 증명하는 서면을 첨부하여 등기명의인표시변경등기를 신청할 수 있다.[법인 아닌 사단이나 재단에 대한 부동산등기용등록번호등록증명서상의 단체명칭을 변경등록할 수 있는지 여부(소극) 등기선례 7-24 2003.06.09 제정]

▷종중 소유 부동산의 등기에 관하여는 그 종중 자체가 등기권리자 또는 등기의무자가 되고, 그 등기를 함에 있어서는 대표자나 관리인의 성명과 주소 및 주민등록번호를 기재하도록 되어 있으므로, 대표자 등이 등기부에 기재된 경우에는 등기신청 당시의 신대표자가 종중의 정관 기타 규약 등 대표자의 변경을 증명하는 서면을 첨부하여 등기명의인 표시변경등기를 신청하여야 한다. 다만 종중 대표자가 여러번 변경된 경우에는 다른 등기신청과는 관계없이 그 변경에 따른 등기명의인 표시변경등기를 할 수도 있으나, 그대로 두었다가 그 부동산에 대한 등기신청을 할 당시의 대표자로 곧바로 변경등기를 신청할 수도 있다.(등기선례5-40)

▷유한회사를 주식회사로 조직변경한 경우 소유권이전등기를 할 것이 아니라, 조직변경을 등기원인으로 하여 등기명의인표시변경등기를 한다.

▷근저당권등기에 있어서 채무자의 주소를 변경하는 경우는 근저당권변경등기에 의할 것이지, 등기명의인표시변경등기로 할 것은 아니다.

제32조 (체납처분으로 인한 압류의 등기)

체납처분으로 인한 압류의 등기를 촉탁하는 경우에는 관공서는 등기명의인이나 상속인을 갈음하여 부동산의 표시, 등기명의인의 표시 변경ㆍ경정 또는 상속으로 인한 권리이전의 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다.[전문개정 2008.3.21]

▷체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁하기 위하여 관공서는 체납자를 대위하여 체납자명의로의 소유권이전등기촉탁을 할 수 있고, 이 경우는 국가가 자기를 위하여 하는 등기로 볼 수 없어 등록세가 면제되지는 않으므로 등록세의 납부, 국민주택채권의 매입 및 등기원인증서의 첨부 등은 일반의 등기절차와 같다.

제33조 (체납처분으로 인한 압류등기)

제32조의 등기에는 제52조, 제57조제3항, 제68조와 제73조를 준용한다.[전문개정 2008.3.21]

▷체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁하는 경우에 법 제134조의 규정이 준용되지는 않으므로 세무서장이 미등기부동산을 압류한 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 할 수는 없고 세무서장이 대위촉탁하여야 한다.

제34조 (공매처분으로 인한 권리이전 등의 등기)

공매처분을 한 관공서는 등기권리자의 청구를 받으면 지체 없이 촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여 다음 각 호의 등기를 촉탁하여야 한다.

1. 공매처분으로 인한 권리이전의 등기

2. 공매처분으로 인하여 소멸한 권리등기의 말소

3. 체납처분에 관한 압류등기의 말소[전문개정 2008.3.21]

▷국가 또는 지방자치단체가 아닌 공사 등은 등기촉탁에 관한 특별규정이 있는 경우에 한하여 등기촉탁을 할 수 있으며, 등기촉탁을 할 수 있는 경우의 예시로는 한국토지공사, 한국자산관리공사, 한국농촌공사(「한국농촌공사 및 농지관리기금법」제10조 제1항 제9호의 경우), 한국도로공사, 대한주택공사, 한국수자원공사 등을 들 수 있고, 등기촉탁을 할 수 없는 경우의 예시로는 한국농촌공사(기타의 경우), 「지방공기업법」제49조의 규정에 따른 지방자치단체의 조례에 의해 설립된 지방공사 등을 들 수 있다.(등기예규 제1268호)

▷관공서가 등기의무자로서 등기권리자의 청구에 의하여 등기를 촉탁하거나 부동산에 관한 권리를 취득하여 등기권리자로서 그 등기를 촉탁하는 경우에는 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 첨부할 필요가 없다. 이 경우 관공서가 촉탁에 의하지 아니하고 법무사 또는 변호사에게 위임하여 등기를 신청하는 경우에도 같다.(등기예규 제1268호)

▷매각 또는 공매처분 등을 원인으로 관공서가 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 등기의무자의 주소를 증명하는 서면을 첨부할 필요가 없다.(등기예규 제1268호)

▷「부동산등기법」제56조는 그 등기명의인이 등기신청을 하는 경우에 적용되는 규정이므로, 관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 등기부와 대장상의 소유명의인 등의 표시가 부합하지 아니하더라도 그 등기촉탁을 수리하여야 한다.(등기예규 제1268호)

○ 부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고, 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 될 수 있다. 그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 위 가압류등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 위 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다. 따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진 부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는 사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고, 구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 위 가압류 효력의 소멸 여부를 판단하여야 한다.(2005다8682)

제35조 (국ㆍ공유부동산에 관한 권리의 등기)

국가나 지방자치단체가 소유한 부동산에 관한 등기는 등기권리자의 청구에 의하여 관공서가 지체 없이 촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여 등기소에 촉탁하여야 한다.[전문개정 2008.3.21]

▷「공유수면매립법」 제26조 제1항 제3호의 규정에 의하여 매립면허를 받은 자가 취득한 매립지, 같은법 제26조 제1항 제4호의 규정에 의하여 국가가 취득한 잔여매립지 및 같은 법 제38조 제4항의 규정에 의하여 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관이 매립승인(또는 협의)을 얻어 취득한 매립지(이상 다른 법률에서 공유수면매립면허를 의제한 경우를 포함한다)에 대하여 소유권보존등기를 하는 때에는 그 신청서에 같은 법 시행령 제21조의 소유권행사의 제한사항을 기재하여야 하며, 등기관은 소유권보존등기시 직권으로 소유권행사의 제한에 관한 사항을 부기하여야 한다.(등기예규 제1256호)

▷「지방공기업법」제49조의 규정에 따른 지방자치단체의 조례에 의해 설립된 지방공사는 지방자치단체와는 별개의 법인이므로, 지방공사는 그 사업과 관련된 등기를 촉탁할 수 없다.(등기예규 제1268호)

▷한국농촌공사는 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」제10조 제1항 제9호에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 위탁받은 사업과 관련하여 국가 또는 지방자치단체가 취득한 부동산에 관한 권리의 등기를 대위하여 촉탁할 수 있으나, 이 경우를 제외하고는 사업시행에 따른 등기를 촉탁할 수 없다(같은 법 제41조 참조)(등기예규 제1268호)

제36조 (국ㆍ공유부동산에 관하여 취득한 권리의 등기)

① 관공서가 부동산에 관한 권리를 취득하였을 때에는 지체 없이 촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면과 등기의무자의 승낙서를 첨부하여 등기소에 그 등기를 촉탁하여야 한다.

② 관공서가 취득한 부동산에 관한 권리의 변경ㆍ경정 또는 처분의 제한에 대하여 할 등기는 관공서가 등기권리자일 때에는 직권으로써, 등기의무자일 때에는 등기권리자의 청구에 의하여 그 관공서가 지체 없이 촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여 등기소에 촉탁하여야 한다. 그러나 관공서가 등기권리자일 때에는 등기의무자의 승낙서도 첨부하여야 한다.

③ 관공서가 취득한 부동산에 관한 권리의 소멸의 등기는 등기권리자의 청구에 의하여 그 관공서가 지체 없이 촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하여 등기소에 촉탁하여야 한다.[전문개정 2008.3.21]

▷관공서가 등기의무자로서 등기권리자의 청구에 의하여 등기를 촉탁하거나 부동산에 관한 권리를 취득하여 등기권리자로서 그 등기를 촉탁하는 경우에는 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 첨부할 필요가 없다. 이 경우 관공서가 촉탁에 의하지 아니하고 법무사 또는 변호사에게 위임하여 등기를 신청하는 경우에도 같다.(등기예규 제1268호)

▷국가ㆍ지방자치단체ㆍ지방자치단체조합ㆍ외국정부 및 주한국제기구가 자기를 위하여 하는 등기ㆍ등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다. 다만, 대한민국 정부기관의 등기ㆍ등록에 대하여 과세하는 외국정부의 등기ㆍ등록의 경우에는 그러하지 아니하다.(지방세법 제126조)