[헌재]도시및주거환경정비법중개정법률안 제30조의2 등 위헌확인 (부칙 제2조 및 제4조)(기각)(2008.10.30,2005헌마222)

 

[헌재]도시및주거환경정비법중개정법률안 제30조의2 등 위헌확인 (부칙 제2조 및 제4조)(기각)(2008.10.30,2005헌마222)

헌법재판소 전원재판부는 2008년 10월 30일 재판관 5(합헌) : 4(한정위헌)의 의견으로, 주택재건축사업의 경우 증가되는 용적률의 100분의 25 면적의 범위 내에서 임대주택을 의무적으로 공급하도록 하는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제30조의2 제1항 본문 등에 대해 이 규정들이 재건축사업시행자의 재산권 등을 침해하지 않는다는 기각결정을 선고하였다.

 

한편, 이에 대하여 재판관 1인(재판관 조대현)은 다수의견에 대한 보충의견을, 재판관 4인(재판관 이공현, 재판관 김종대, 재판관 민형기, 재판관 목영준)은 도시정비법 제30조의2 제1항 본문이 ‘위 법 시행일 전에 관리처분계획의 인가를 받은 사업시행자’에게도 적용된다고 해석하는 한 헌법에 위반된다는 한정위헌의견을 밝혔다.

1. 사건의 개요

(1) 2005헌마222

이 사건 청구인들 110인은 이 사건 심판청구일 당시 재건축조합, 재건축조합설립추진위원회, 재건축조합의 조합원 등으로 재건축사업을 추진하면서 사업시행인가를 받았거나 이를 받기 위하여 준비하고 있던 자들인바, ‘도시 및 주거환경 정비법 개정법률안’이 2005. 3. 2. 국회 본회의를 통과하자, 위 법률안 제30조의2와 부칙 제2조, 제4조가 노후된 아파트를 재건축함에 있어 증가된 용적률의 최고 25% 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상을 임대주택으로 건설하도록 규정하고 있는 것이 자신들의 재산권, 평등권 등을 침해한다고 주장하면서 2005. 3. 3. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

그 후 위 법률안이 2005. 3. 18. 법률 제7392호로 공포되자, 위 청구인들은 2005. 3. 25. 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 헌법재판소에 제출하여 심판대상을 위 ‘도시 및 주거환경 정비법 개정법률안’ 제30조의2, 부칙 제2조, 제4조에서 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 제30조의2, 부칙 제2조, 제4조로 변경하였고, 2005. 11. 16.에는 ‘도시 및 주거환경 정비법시행령’ 제41조의2, 부칙 제2조, 제4조 등을 심판대상에 추가하였다.

한편, 보조참가인 OO주공3단지재건축주택정비사업조합은 2007. 12. 14. 이 사건 헌법소원 결과에 대하여 법률상 이해관계가 있다고 주장하며, 보조참가신청을 하였다.

(2) 2005헌마651

OO주택재건축정비사업조합은 서울 마포구 주변 부동산 소재지를 정비사업구역으로 한 단독주택 재건축조합으로서 서울시로부터 조합설립인가를 받고 2000. 10. 12. 법인설립등기를 마친 조합이다.

청구인 손OO는 2004. 3. 30. 위 조합의 조합원 지위를 취득하였고, 2005. 3. 25. 조합원간 평형배정 및 동호수 추첨에서 49.47평형에 당첨되었다. 그런데 재건축사업의 경우 증가되는 용적률의 일정 비율을 임대아파트로 짓도록 하는 내용의 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안이 2005. 3. 2. 국회 본회의를 통과하자 위 법률 제30조의2, 부칙 제4조 등에 대하여 2005. 7. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

(3) 2005헌마755

이 사건 청구인들 21인은 서울 강남구 등에서 주택재건축정비사업을 시행하고 있는 조합, 조합설립추진위원회, 위 주택재건축정비사업구역 내에 주택을 소유하고 있는 자들로서, ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제30조의2, 부칙 제2조, 제4조, 같은법 시행령 제41조의2, 부칙 제4조 등이 청구인들의 재산권 및 평등권 등을 침해한다고 주장하면서 2005. 8. 12. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

(4) 2005헌마1188

청구인 OOO빌라주택재건축정비사업조합은 경기도 의왕시에서 주택재건축정비사업을 시행하고 있는 조합으로 2005. 11. 18. 조합설립인가를 받았는바, ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제30조의2, 부칙 제2조, 제4조, 같은법 시행령 제41조의2, 부칙 제2조, 제4조 등이 헌법상 보장된 자신들의 재산권 등 기본권을 침해한다고 주장하면서 2005. 12. 7. 이 사건 헌법소원심판청구를 하였다.

한편, 보조참가인 OO진흥아파트주택재건축정비사업조합은 2006. 3. 21. 이 사건 헌법소원의 결과에 대하여 법률상 이해관계가 있다고 주장하며, 보조참가신청을 하였다.

2. 심판의 대상

이 사건 심판대상은 ‘도시 및 주거환경 정비법’(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제30조의2 제1항 본문, 제2항, 부칙 제4조, ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’(2005. 5. 18. 대통령령 제18830호로 개정되고, 2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라 한다) 제41조의2 제1항, 제2항, 제3항, 부칙 제4조이다.

심판대상 규정과 관련 규정의 내용은 다음과 같다.

도시 및 주거환경 정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되고, 2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)

제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) ①「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조 제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 "재건축임대주택"이라 한다)으로 공급하여야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. (단서 생략)

② 사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관, 시․도지사 또는 주택공사 등에게 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 건설교통부장관이 고시하는 금액에 재건축임대주택 부속토지의 가격(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조의 규정에 의한 개별공시지가 및 지가상승률 등을 고려하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 가격을 말한다)을 합한 가격으로 한다. 다만, 사업시행자가 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납한 것으로 본다.

부칙

제4조(사업시행인가를 받은 주택재건축사업에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 사업시행인가(부칙 제3조 제2항의 규정에 의한 대통령령이 정하는 중요한 사항의 변경인가를 제외한다)를 받은 주택재건축사업은 제30조의2 제1항의 개정규정에 의한 재건축임대주택의 공급비율에 불구하고 재건축으로 증가되는 용적률 중 100분의 10이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율에 해당하는 주택의 수를 재건축임대주택으로 공급한다.

② 제1항의 규정에 의하여 재건축임대주택을 공급하는 경우에는 제30조의2 제3항 및 제4항의 개정규정을 적용하지 아니한다.

③ 이 법 시행당시 제48조의 규정에 의하여 관리처분계획이 인가된 재건축사업의 경우 조합원 외의 자에게 공급계획인 주택의 수가 제1항의 규정에 의한 재건축임대주택의 공급비율에 의한 주택의 수보다 적은 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 재건축임대주택으로 공급하는 주택의 수는 조합원 외의 자에게 공급하는 주택의 수에 의한다.

도시 및 주거환경 정비법 시행령(2005. 5. 18. 대통령령 제18830호로 개정되고, 2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것)

제41조의2(재건축임대주택의 비율 및 공급방법 등) ① 법 제30조의2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 100분의 25를 말한다.

② 법 제30조의2 제1항 본문에서 "용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조의 규정에 의한 건축물의 층수제한

2. 「항공법」 제82조의 규정에 의한 비행장 주변지역의 건축물 높이제한

3. 「군용항공기지법」 제8조의 규정에 의한 비행안전구역내 건축물의 높이제한

4. 「문화재보호법」 제74조 제2항의 규정에 의한 건설공사시 문화재보호를 위한 건축제한

5. 그밖에 건축관계법률에 의한 건축제한으로 인하여 용적률의 완화적용이 불가능하다고 시장․군수가 건축위원회의 심의를 거쳐 인정하는 경우

③ 제2항의 규정에 해당하는 주택재건축사업의 임대주택의 공급비율은 증가되는 용적률의 100분의 10 이상으로서 용적률 완화가 가능한 범위까지로 하되, 용적률 완화가 가능한 범위는 건축위원회의 심의를 거쳐 시장․군수가 인정하는 범위로 한다.

부칙

제4조(사업시행인가를 받은 주택재건축사업에 관한 특례) 개정법률 부칙 제4조 제1항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 100분의 10을 말한다.

3. 재판관 이강국, 재판관 조대현, 재판관 김희옥, 재판관 이동흡, 재판관 송두환의 기각의견

가. 재산권 침해 여부

(1) 과잉금지원칙 위반 여부

 

이 사건 규정은 용적률의 증가라는 요인에 의하여 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수하여 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위하여 재건축임대주택공급의무라는 이 사건 제도를 도입하고 있는바, 그 입법목적은 정당하다고 할 것이다.

그리고 이 사건 임대주택공급의무는 모든 주택재건축사업의 경우에 부담하게 되는 것이 아니고, 개발이익의 규모가 크고 집값 상승률이 높으며 임대주택의 수요가 많은 수도권 중 과밀억제권역에서 재건축사업을 하는 경우에만 부담하는 의무로서 이 사건 규정은 이러한 의무 부담으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 이 사건 규정의 시행 당시 사업시행인가를 받지 않은 재건축사업시행자의 경우에는 증가되는 용적률의 100분의 25를, 이미 사업시행인가를 받은 재건축사업시행자의 경우에는 용적률 증가분의 100분의 10을, 그리고 관리처분계획인가까지 받은 경우에는 용적률 증가분의 100분의 10의 면적을 임대주택으로 공급하도록 하되 조합원 외의 자에게 공급하고자 계획한 주택의 수가 그에 미치지 못하는 경우에는 일반분양분에 한해서만 임대주택으로 공급하도록 하고 있다. 사업의 진척 정도에 따른 이와 같은 단계별 조치는 재산권 침해를 최소화하기 위한 조치에 해당한다.

한편, 이 사건 규정은 재건축 사업시 임대주택을 의무적으로 공급하도록 하면서도 원본잠식의 문제를 원천적으로 차단하기 위하여 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 건설교통부장관이 고시하는 금액에 재건축임대주택 부속토지의 가격을 합한 가격을 지급하도록 하고 있다. 따라서 이 사건 임대주택공급의무제도는 그 수단이 적절하고 피해의 최소성 원칙도 위반하지 않는다고 할 것이다.

다만, 국민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상을 도모할 의무는 국가에게 있으므로 이 사건 규정과 같이 민간 사업시행자에게 임대주택 공급의무를 부담케 하는 것은 근본적으로 문제가 있고, 그러한 필요성이 있다고 하더라도 주택재건축사업으로 발생하는 개발이익을 금전으로 환수하여 국가가 직접 임대주택을 건설하여야 할 것인데, 이 사건 규정과 같이 임대주택을 민간 사업시행자에게 의무적으로 공급하도록 하는 것은 피해의 최소성 원칙에 반한다는 주장이 있을 수 있다.

그러나 수도권 과밀억제권역에서 임대주택건설에 필요한 부지를 매입한다는 것은 매우 어려운 일로서 국가가 임대주택을 직접 건설하는 방법으로 세입자들의 주거 수요를 충족시키는 데는 한계가 있을 수밖에 없어 주택을 재건축하는 사업시행자에게 증가된 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 공급하도록 한 것이므로 이것이 최소침해성 원칙을 위반하는 것이라고 볼 수 없다.

한편, 재건축으로 발생하는 이익은 재건축사업시행자의 노동력이나 자본 투자와 같은 현실적인 기여에 의하여 발생하는 것이 아니라 용적률을 증가시킨 재건축사업의 승인이라는 행정청의 수익적 행위에 의하여 발생하는 것이므로 그 보호가치가 크다고 할 수 없는 반면, 이 사건 규정을 통해 달성하려는 개발이익의 환수와 세입자들의 주거안정이라는 공익은 크다고 할 것이므로, 법익 균형성요건도 충족한다고 할 것이다.

그렇다면 이 사건 규정은 과잉금지원칙을 위반하여 재산권을 침해하고 있다고 볼 수 없다.

(2) 이 사건 규정이 소급입법에 해당하여 재산권을 침해하는지 여부

도시정비법 부칙 제1조와 제2조에 의하면 이 사건 규정 시행 이전에 주택재건축 사업을 시행하여 일반분양까지 마친 사업에 대해서는 이 사건 규정이 적용되지 않고, 다만 이 법 시행 당시 사업시행인가를 받기는 했지만 아직 일반분양을 마치지 않았거나(부칙 제4조), 주택재건축사업을 추진 중에 있지만 사업시행인가를 받지 않았거나 또는 앞으로 재건축사업을 추진할 예정인 자에게만(제30조의2) 적용된다고 할 것인바, 그렇다면 이 사건 규정은 아직 완성되지 않은 진행과정에 있는 사실관계 또는 법률관계를 규율대상으로 하는 부진정소급효를 가진 입법에 해당한다고 할 것이므로 이 사건 규정에 대해서는 헌법 제13조 제2항에서 말하는 진정소급입법에 의한 재산권 박탈 문제는 발생하지 않는다.

(3) 신뢰보호원칙의 위반 여부

 

이 사건 재건축사업의 시행자가 이 사건 규정의 시행 당시 일반분양을 완료한 상태가 아니었다면, 사업시행인가를 받지 않은 재건축사업시행자의 경우에는 증가되는 용적률의 100분의 25에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 하고, 이미 사업시행인가를 받은 재건축사업시행자의 경우에는 용적률 증가분의 100분의 10에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 하며, 관리처분계획인가까지 받은 경우에는 용적률 증가분의 100분의 10에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하도록 하되 조합원 외의 자에게 공급하고자 계획한 주택의 수가 그에 미치지 못하는 경우에는 일반분양분에 한해 임대주택으로 공급하여야 한다.

그런데 이 사건 재건축임대주택공급의무제도는 재건축으로 발생하는 사업시행자의 개발이익의 일부를 임대주택으로 공급하게 함으로써 재건축 주택에 대한 투기적 수요를 억제하여 주택의 가격을 안정시키고, 수도권 지역을 중심으로 사회 문제가 되고 있는 세입자들의 주택 부족 문제를 완화시키기 위한 것이다. 이러한 공익에 비추어 볼 때 재건축사업시행자가 사업시행 추진 당시 위와 같은 의무 부담을 예상하지 못하였다고 하더라도 재건축사업시행자의 기존 제도에 대한 신뢰가 반드시 보호되어야 할 정도로 크다고는 볼 수 없다. 그렇다면 이 사건 규정이 신뢰보호의 원칙을 위반하여 재산권을 침해하고 있다고 할 수 없다.

(4) 임대주택공급제도가 정당한 보상 없는 수용으로서 재산권을 침해하는지 여부

이 사건 규정에서 용적률의 일부를 임대주택으로 짓게 하여 공급하도록 한 것은 개발이익의 환수차원에서 이루어지는 조치이다. 그런데, 개발이익의 환수는 불로소득적인 개발이익의 일정부분을 공공복리를 위해 환수하는 것이므로 원칙적으로 보상을 전제로 하지는 않는다. 따라서 이 사건 임대주택공급의무제도를 보상을 전제로 하는 수용과 동일한 차원에서 비교할 수는 없다.

한편, 개발이익이란 유형적인 개발사업의 시행뿐만 아니라 그 입법목적에 비추어 이와 동일시할 수 있는 사회․경제적 요인에 의해 발생한 것까지를 포괄하는 개념으로, 공공투자로 인한 편익증진, 개발사업의 인허가에서 초래되는 계획이익, 토지개발 및 건축행위에서 발생하는 개발이익, 기타 사회, 경제적 여건의 변화로 얻은 자본이득 및 우발이익 등을 총괄하는 개념이라 할 것이고, 재건축 사업시 용적률이 증가됨으로써 발생하는 이익도 개발이익에 포함된다고 할 것이므로, 개발이익환수 차원에서 이루어지는 이 사건 규정의 임대주택공급의무는 수용에 해당한다고 볼 수 없고, 따라서 정당한 보상 여부에 관계없이 헌법 제23조 제3항 위반의 문제는 일으키지 않는다고 할 것이다.

나. 평등권 침해 여부

(1) 먼저 이 사건 재건축조합을 주택법상의 지역주택조합이나 직장주택조합과 합리적 이유 없이 차별하고 있는지를 본다.

 

이들 주택조합들은 기본적으로 무주택자들이 자신들이 거주할 주택을 짓기 위해 결성한 조합으로 그 주택건축은 신규주택개발사업이라는 성질을 가지는 데 비하여, 재건축조합의 주택재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업의 일종이다.

따라서 주택재건축사업은 기존의 용적률에 비해 훨씬 증가된 용적률로 주택을 건설함으로써 많은 개발이익을 얻게 되는데, 이에 주택재건축사업에서 발생하는 개발이익을 임대주택공급이라는 방법으로 환수하고자 이 사건 임대주택공급제도를 도입한 것이다. 그러므로 주택법상의 주택조합에게는 부과하지 않는 임대주택공급의무를 주택재건축사업에만 부과하고 있다고 하더라도 이것이 합리적인 이유 없는 차별이라고는 볼 수 없다.

(2) 다음으로 주택재건축사업에서 주택재개발사업시 부과하는 임대주택공급의무를 부과하는 것이 평등권 침해인지를 본다.

주택재개발사업은 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후․불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 시행하는 공익사업으로 주택재개발지구로 지정된 지역에는 일반적으로 저소득층의 세입자들이 많이 거주하고 있어 재개발이 실시되면 이들은 기존 지역에서의 임대보증금으로 다른 지역으로 이주하는 것이 어려운 실정에 있다.

그리하여 주택재개발사업의 경우에는 개발사업으로 발생하는 세입자에 대한 주거대책이 필요하며, 그 대책의 일환으로 세입자들에게는 공공임대주택의 입주권이 주어지게 된다. 즉, 주택재개발사업에서의 임대주택공급은 주택재개발사업으로 발생하는 세입자 등의 주거문제 해결을 위해 그 대책의 일환으로 고안된 제도라는 특성을 갖는다.

그런데 재건축사업의 임대주택공급제도는 수도권 과밀억제권역에서 재건축아파트에 대한 투기적 수요의 엄청난 증가로 집값이 폭등하여 주택재건축에 대한 개발이익환수의 필요성이 높아지자 2005년 개정법을 통해 용적률의 증가로 발생하는 개발이익을 환수하기 위해 그 환수방법으로 도입하게 된 제도이다.

위에서 본 바와 같이 주택재건축사업과 주택재개발사업에 각각 부과되어 있는 임대주택공급의무는 그 취지와 목적 및 내용이 서로 다르다고 할 것이므로, 임대주택공급의무와 관련하여 서로 다른 것을 같게 취급하고 있다는 청구인들의 주장은 이유 없다 할 것이다.

(3) 한편, 이 사건 규정은 재건축 대상 부동산이 전전 유통된 경우라도 최종소유자에게만 이 사건 임대주택공급의무를 부담시키고 있다. 그런데 재건축 사업시행인가가 나기 전에는 용적률의 증가라는 것이 있을 수 없으므로 비록 사업시행인가가 나기 전에 기대되는 미래의 가치를 일부 가격에 반영하여 주택을 매도하였다고 하더라도 단지 그 이유로 개발이익환수의 부담을 지울 수는 없는 것이므로 용적률의 증가로 직접적인 혜택을 받게 되는 것이 재건축사업시행자인 재건축조합이라고 보고 이들에게 그 개발이익의 환수차원에서 임대주택을 의무적으로 공급하도록 하는 것은 재건축대상 부동산의 최종소유자와 그 전 소유자를 불합리하게 차별하는 것이라고 볼 수 없다.

이상에서 본 바와 같이 이 사건 규정은 청구인들의 평등권을 침해하고 있다고 할 수 없다.

다. 소결

그렇다면 이 사건 규정은 청구인들의 재산권이나 평등권 등을 침해한다고 볼 수 없다.

4. 재판관 조대현의 보충의견

이 사건 규정에 의한 임대주택의 공급은 개발이익의 환수와 달리 유상(有償)으로 이루어진다. 다만 건설교통부장관이 고시하는 표준건축비와 부속토지의 개별공시지가를 임대주택의 대가로 법정(法定)하고 있기 때문에, 임대주택의 대가가 일반분양가격보다 적게 될 가능성이 크다. 이 점에서 재산권을 침해할 가능성이 있지만, 2006. 5. 24. 법률 제7959호로 제정된 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’이 도시정비법에 의한 주택재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하도록 하면서 제11조 제1항 제4호로 이 사건 규정에 의한 재건축임대주택 건설에 따른 부담액을 개발비용으로서 재건축이익에서 공제하도록 하였기 때문에, 위와 같은 위헌성은 해소되었다고 할 것이다.

한편 주택재건축의 경우에 건축용적률의 증가로 인하여 생기는 이익은 토지소유자나 재건축사업자의 재산권에 당연히 귀속되는 것이 아니라 공공의 이익을 위하여 조정할 수 있다고 할 것인데, 이 사건 규정이 수도권 과밀억제권역에서 무주택자의 주거안정에 필요한 공공임대주택을 확보하기 위하여 재건축 용적률의 증가로 인하여 생긴 잉여주택(일반분양주택)의 일부를 유상으로 공공임대주택으로 제공하도록 하는 것은 재건축사업자의 잉여주택 처분의 자유를 과도하게 제한하는 것이라고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 규정은 헌법에 위반되거나 청구인들의 재산권 기타의 기본권을 침해하는 것이라고 볼 수 없다.

5. 재판관 이공현, 재판관 김종대, 재판관 민형기, 재판관 목영준의 반대의견

재건축사업과 관련하여 관리처분계획의 인가 및 고시가 있으면, 당해 재건축사업을 통해 건축될 총 건축물 중 조합원에게 분양되는 물량(‘조합원 분양분’)이 확정됨에 따라 조합원 외의 자에게 분양되는 물량(‘일반 분양분’)도 확정된다. 따라서 정비사업비의 추산액에서 일반 분양분을 통한 수익으로 충당되는 부분을 제외한 나머지 금액을 기준으로 조합원의 부담금액이 관리처분계획상 정하여지고, 조합원의 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권 등은 위와 같이 잠정적으로 확정된 부담금액을 지불하는 것을 조건으로 그가 분양받기로 되어 있는 대지 또는 건축물을 분양받을 수 있는 권리로 변환된다.

그런데 이 사건 규정에 의하면, ‘도시정비법 시행일 전에 관리처분계획의 인가를 받은 사업시행자’도 재건축임대주택 건설의무를 부담하게 됨으로써 관리처분계획상 일반분양분에서 도시정비법상 요구되는 임대주택수를 뺀 나머지만을 일반분양할 수 밖에 없고, 그 결과 재건축사업의 비용에 충당될 분양수익이 감소함으로써 조합원들이 부담할 나머지 재건축사업비용, 즉 1인당 부담금액이 증가된다. 그리고 증가된 부담금액으로는 재건축사업을 추진할 의사가 없는 경우 재건축사업의 철회라는 재건축사업 이전 상태로의 복귀도 불가능하게 된다. 그러므로 관리처분계획인가를 받은 경우에는 신뢰보호에 대한 필요성은 더욱 커진다고 할 것이다.

반면 이 사건 규정이 추구하는 공익은 주택재건축사업으로 발생하는 개발이익을 환수하고 세입자의 주거안정을 도모하는 것인데, 세입자의 주거안정은 원칙적으로 국가가 임대주택공급의 확대 등을 통하여 해결해야 할 정책적 과제로서 이 사건 규정만으로 충분히 해결될 수 있는 것이 아니라는 점 등을 고려할 때, 이 사건 규정이 추구하는 목적이 관리처분계획의 인가 및 고시를 통해 이미 조합원으로서의 재산권의 내용이 거의 확정된 경우에까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 긴밀하거나 중대한 공익목적을 구성한다고 보기는 어렵다.

그렇다면 도시정비법 제30조의2 제1항 본문이 ‘위 법 시행일 전에 관리처분계획의 인가를 받은 사업시행자’에게도 적용된다고 해석하는 것은 신뢰보호의 원칙에 위반하여 위 사업시행자 및 조합원들인 청구인들(보조참가인 포함)의 재산권을 침해하는 것으로서 헌법에 위반된다.