[판례]임대주택법 제17조의 3 제1항 등 위헌소원 (제2항)(각하,합헌,2005헌바81)

 

임대주택법 제17조의 3 제1항 등 위헌소원 (제2항)

(각하, 합헌)(2008.09.25,2005헌바81)

헌법재판소 전원재판부는 2008년 9월 25일, 재판관 전원의 일치된 의견으로, 임대주택의 매각시 임대사업자가 적립한 특별수선충당금을 입주자대표회의에 인계하도록 한 구 임대주택법 제17조의3 제2항에 대하여 각하결정을, 임대사업자로 하여금 특별수선충당금을 적립하도록 한 위 법 제17조의3 제1항에 대하여 헌법에 위반되지 않는다는 결정을, 재판관 7(합헌) : 2(위헌)의 의견으로 특별수선충당금의 요율에 관한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임한 위 법 제17조의3 제3항에 대하여 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다.

위 제2항은 당해사건에 적용될 여지가 없으므로 재판의 전제성이 없고, 위 제1항은 특별수선충당금 적립의 취지와 이 사건 임대사업자가 임대주택의 실질적 소유자라는 점 등에 비추어 청구인의 재산권 등을 침해한다고 볼 수 없으며, 위 제3항은 위임의 필요성과 예측가능성이 인정되므로 포괄위임입법금지원칙에 반하지 않는다는 것이다. 위 제3항에 대하여는 하위법령의 내용을 예측할 만한 기준과 범위를 정하지 않았으므로 포괄위임입법금지원칙에 반한다는 재판관 2인(재판관 김종대, 재판관 목영준)의 반대의견이 있다.

1. 사건의 개요

(1) 청구인은 순천시 해룡면 상삼리 소재 부영10차 아파트 및 순천시 조례동 소재 부영11차아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설하여 임대사업을 영위하는 공공건설임대주택의 임대사업자이다.

(2) 청구인은 구 임대주택법 및 시행령에 의하면 사용검사 후 1년이 경과한 2000. 7. 1.부터 매월 건축비의 1만분의 3의 적립요율에 의한 특별수선충당금을 예치하여야 하는바, 청구인이 이를 예치하지 아니하자 순천시장은 2002. 3. 21.부터 같은 해 11. 11.까지 세 차례에 걸쳐 임대주택법상 특별수선충당금을 적립하라는 취지의 시정명령을 발하였고, 청구인이 이에 응하지 아니하자 순천시장은 2003. 1. 13. 5,000,000원의 과태료를 부과하였다.

(3) 청구인은 위 과태료처분에 대하여 이의를 제기하였으나 2003. 9. 29. 법원이 과태료 3,000,000원에 처하는 결정(2003과881)을 하였고, 이에 청구인은 즉시항고를 제기하면서 구 임대주택법 제17조의3 제1항, 제2항, 제3항이 헌법에 위반된다는 이유로 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 2005. 8. 25. 위 항고와 위헌법률심판제청신청이 기각되었다(당해사건 : 서울중앙지방법원 2003라1113결정).

(4) 이에 청구인은 2005. 9. 2. 위 기각결정을 송달받고 2005. 9. 22. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 심판의 대상

이 사건 심판의 대상은 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제1항(이하 ‘이 사건 제1항’), 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제2항(이하 ‘이 사건 제2항’), 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제3항 중 “요율” 부분(이하 ‘이 사건 제3항’)이며, 그 내용은 다음과 같다.

제17조의3 (특별수선충당금의 적립 등) ① 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.

② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다.

③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

3. 결정이유의 요지

(1) 이 사건 제2항에 대한 판단

이 사건 제2항은 임대의무기간이 경과한 후 분양전환단계에서 문제되는 조항이므로 당해사건에 적용될 여지가 없어 재판의 전제성이 인정되지 않는다.

(2) 이 사건 제1항에 대한 판단

(가) 재산권 및 계약의 자유 침해 여부

○ 특별수선충당금(이하 ‘충당금’)의 적립은 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 데 그 취지가 있는바, 입법목적의 정당성과 방법의 적정성이 인정된다.

○ 임차인에게 충당금 적립의무를 부담시킬 경우 임차인의 경제적 능력 부족으로 충당금 적립의 미비상태가 발생할 가능성이 크므로 적기시설 보수의 곤란과 건물의 유지보수에 관한 분쟁 등의 문제가 야기될 위험이 있다.

이 사건 임대사업자는 임대료를 지급받아 사업을 영위함으로써 수익을 얻고 있고, 임대의무기간이 경과하면 언제든지 분양할 수 있으며, 임대사업의 수익성이 높을 경우 영구적으로 임대사업을 할 수도 있으므로 건물의 소유자로서 사용․수익․처분권한을 모두 갖고 있다. 따라서 일시적 관리주체에 불과하다고 볼 수 없다.

충당금은 장래의 수선계획에 대비하여 미리 일정액을 적립해둔다는 데 의미가 있으므로 임대의무기간 동안 수선 수요의 발생가능성이 없다고 하여 적립의 필요성이 소멸되는 것은 아니다. 그러므로 피해의 최소성 원칙에 위배된다고 보기 어렵다.

○ 주택의 수명 단축으로 인한 주택소유자의 손실 방지, 입주자의 주거안정 도모 등의 공익적 효과는 청구인이 제한받는 사익에 비하여 결코 적다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다.

○ 따라서 이 사건 제1항은 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.

(나) 평등원칙 위배 여부

이 사건 임대사업자는 적립된 충당금의 액수를 임대료나 분양전환가격에 반영시킬 수 없다는 점에서 일반 분양주택과 차이가 존재하나, 이는 임대료 및 보증금, 분양전환가격 등이 제한됨에 따라 부수적으로 발생하는 간접적․사실적 불이익일 뿐 이 사건 제1항에 의하여 직접적으로 발생하는 결과라고 볼 수 없다.

또한 청구인은 일반 분양주택의 소유자와 달리 임차인에게 충당금의 부담을 전가시킬 수 없도록 법으로 강제된다고 주장하나, 이는 임대주택에 대한 임대차계약 체결시 반드시 건설교통부령이 정한 표준임대차계약서에 의하도록 함에 따른 결과일 뿐, 이 사건 제1항에 의한 차별취급이라고 보기 어렵다.

(3) 이 사건 제3항에 대한 판단

충당금은 장기수선계획에 부합하게 적립하는 것이 원칙인바, 장기수선계획은 과거의 수선실적에 대한 통계와 현재의 시공법을 토대로 20년 내지 50년 앞서 수선주기와 수선공사비를 예측하여 수립되는 것이므로 재료나 시공기술의 진보 등에 따라 계획의 변경․보완이 요구된다.

이와 같이 장기수선계획의 내용이 유동적인 이상 충당금의 요율도 수시로 영향을 받을 수밖에 없고, 그 내용도 전문적․기술적인 사항이므로, 행정부로 하여금 장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건, 물가상승률 등 제반사정을 고려하여 그때그때의 상황에 맞게 충당금의 적립요율을 정하도록 위임할 필요성이 인정된다.

또한 이 사건 조항의 수범자는 ‘임대주택을 건설하여 임대하는 것을 업으로 하는 임대사업자’로서 건설사업의 전문가인바, 현재의 건축기술상황과 충당금 산정방식에 대한 지식, 자신이 스스로 수립한 장기수선계획 등에 비추어 통상적으로 소요되는 충당금의 요율이 어느 정도가 될 것인지 그 대강의 내용을 충분히 예측할 수 있다.

그러므로 이 사건 제3항은 포괄위임입법금지원칙에 위배되지 아니한다.

4. 반대의견(재판관 김종대, 재판관 목영준의 위헌의견)의 요지

이 사건 제3항은, 국민의 기본권에 대한 중요한 제한에 관한 사항인 ‘충당금의 요율에 관하여 필요한 사항’의 대강을 예측할 만한 기본적 기준과 범위도 정함이 없이 요율 결정에 관한 모든 사항을 하위법령에 위임하고 있으므로, 헌법상 포괄위임입법금지원칙에 위반된다.