도시및주거환경정비법 제19조 제2항 등 위헌확인(제3항)
(각하,기각)(2008.09.25,2004헌마155)
헌법재판소 전원재판부는 2008년 9월 25일 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 재건축사업의 토지 등을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 하고, 이와 같이 당해 재건축사업의 토지 등을 양수한 자가 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우에 그에 대한 청산시 청산금액을 조합설립인가일을 기준으로 산정하도록 규정한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제19조 제1항 본문 및 제3항 제2문이 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였다.
헌법재판소는 토지재산권의 강한 사회성 내지 공공성 등에 비추어 볼 때 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거의 안정을 확보하려는 입법목적은 정당하고, 투기과열지구 안의 재건축 조합원의 명의변경을 금지하는 것은 이러한 입법목적을 달성하는 데에 효과적인 방법이라고 보았다. 나아가 법이 규제대상지역을 투기과열지구로 한정하고, 직장변경, 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 타지역으로 이주할 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있으며, 이 법 시행 전에 재건축조합설립인가를 받은 조합원으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자에 대하여는 이 법조항의 적용을 배제하고 있는 점 등을 감안하여 보면 이 규정이 헌법상 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 없다고 판단하였다.
1. 사건의 개요
(1) 청구인들은 투기과열지구에 위치한 토지 또는 건축물(이하 ‘토지 등’이라 한다)의 소유자로서 ‘도시 및 주거환경정비법’ 소정의 설립인가를 받은 주택재건축사업조합(이하 ‘조합’이라 한다)의 조합원들이거나 조합의 설립인가를 추진 중인 추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 한다)의 위원들, 추진위원회들, 조합들이다.
(2) 그런데 2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제19조 제2항 본문(이하 ‘조합원자격제한조항’이라 한다)은 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 재건축사업의 토지 등을 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항 제2문(이하 ‘청산금액산정조항’이라 한다)은 이와 같이 당해 재건축사업의 토지 등을 양수한 자가 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우에 그에 대한 청산시 청산금액을 조합설립인가일을 기준으로 산정하도록 규정하고 있다.
(3) 이에 청구인들은 위 조항들이 청구인들의 재산권과 평등권 등을 침해한다는 이유로 그 위헌확인을 구하는 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판의 대상
이 사건 심판의 대상은 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’이라 약칭한다) 제19조 제2항 본문(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되고 2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것) 및 같은 조 제3항 제2문(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정된 것)이며, 그 내용은 다음과 같다.
구 도시 및 주거환경정비법 제19조 (조합원의 자격 등) ② 주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. …
③ 사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 이 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정한다.
3. 결정이유의 요지
가. 적법요건 판단
조합원자격제한조항(제19조 제2항 본문)에 대한 심판청구 중 이 법 시행 이후 설립인가를 받은 조합의 조합원 이외의 자가 제기한 심판청구, 그리고 청산금액산정조항(제19조 제3항 제2문)에 대한 심판청구 중 조합 이외의 자가 제기한 심판청구는 기본권 침해 가능성, 자기관련성 등이 결여되어 모두 부적법한 것으로 판단된다.
나. 본안 판단
(1) 조합원자격제한조항(제19조 제2항 본문)
(가) 재산권 침해 여부
토지재산권의 강한 사회성 내지 공공성, 그리고 무엇보다 우리나라에서 지난 20-30년간 부동산 가격의 상승이 커다란 사회문제 중 하나였고 이러한 부동산 가격 상승의 주된 원인 중 하나가 아파트 재건축 과정에서 발생한 가격상승에 있다는 점 등을 감안할 때 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거의 안정을 확보하려는 입법목적은 정당하다.
또한 개발가능지가 충분치 않아 신규아파트 공급물량의 상당 부분을 재건축사업이 담당하고 있는 상황에서 투기과열지구 안의 재건축 조합원의 명의변경을 금지하는 것은 투기수요를 차단하여 서민의 주거 안정을 도모하는 데에 효과적인 방법이라고 할 것이다.
나아가 법은 이 조항으로 인한 피해를 최소화하기 위해, 대상지역을 투기과열지구로 한정하고, 직장변경, 취학, 결혼, 해외이주 등의 사유로 세대원 전원이 타지역으로 이주할 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있으며, 이 법 시행 전에 재건축조합설립인가를 받은 조합원으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자에 대하여는 이 법조항의 적용을 배제하고 있다.
마지막으로 이 조항이 달성하려는 부동산 투기억제는 국민의 주거 안정에 직결되는 것으로 그 공익이 매우 큰 반면, 투기과열지구 내 토지 등의 소유자가 받게 되는 재산권의 제한이라는 것은 자신의 의사에 따라 조합원이 되었을 경우에 그 조합원의 지위를 전매하지 못하는 것에 불과한 것이다.
따라서 이 조항은 헌법상 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 없다.
(나) 평등권 침해 여부
구 주택법 시행령 등 관계 법령에 따르면 재건축조합과 주택법상 지역, 직장조합은 그 제한의 기간상 원칙적으로는 차이가 없고 다만 예외 인정 범위와 관련하여 세부적인 차이가 있으나, 주택조합의 주택건설사업은 신규개발사업으로서의 성격을 가지는 것으로서 기존에 있던 주택을 정비하는 사업인 재건축 사업과는 기본적으로 그 성격이 상이한 점 등을 감안할 때, 이를 자의적인 차별이라고 볼 수는 없다.
(2) 청산금액산정조항(제19조 제3항 제2문)
(가) 재산권 침해 여부
앞에서 언급한 바와 같이 재건축사업을 둘러싼 우리나라 부동산투기 문제의 심각성을 감안할 때 재건축 주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 입법목적은 정당하다고 볼 것이며, 청산금액산정기준을 조합설립인가일로 정하도록 하는 것은 이러한 입법목적을 달성하는 데에 효과가 있다고 볼 것이다.
이 조항은 청산금액의 산정기준일, 금액 등과 관련하여 사업시행자와 토지 등 양수인 사이의 협의를 배제하고 있지 않고, 다만 합의가 불성립하는 경우에는 이 조항에 따라 조합설립인가시를 기준으로 청산금액을 산정하게 되는데, 조합설립 인가된 재건축 아파트는 조만간 철거가 예정된 것으로 이러한 아파트를 매수하는 자는 기존 아파트에 거주하기 위한 목적보다는 새로 재건축되는 주택을 청약절차를 거치지 않고 공급받으려는 목적을 가진 것임을 고려한다면 기본적으로 이 조항은 투기거래를 예방하기 위한 부득이한 조치로 볼 것이다.
나아가 이 조항이 달성하려는 부동산 투기억제는 그 공익이 매우 큰 반면, 조합 또는 토지 등 양수인이 받게 되는 재산권의 제한이라는 것은 협의에 의한 청산이 이루어지지 않은 때에 그 청산금액산정에 일정한 제한을 받는 것에 불과한 것이다.
따라서 이 조항은 헌법상 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 없다.
(나) 평등권 침해 여부
청산금액과 관련하여 법은, 비조합원과는 달리, 주택재건축조합의 조합원으로서 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자 등의 경우에는 협의 불성립시 현금청산기준 시점을 ‘청산시’로 규정하고 있는데, 주택재건축 사업의 취지 및 투기방지라는 입법목적에 비추어 볼 때 재건축조합 설립인가 후 조합원 지위 양도의 제한으로 인하여 정상적으로는 주택공급을 받지 못하리라는 것을 알면서도 재건축대상 토지 등을 구입한 비조합원과 기존의 조합원이 동일한 지위에 있다고는 볼 수 없으므로, 위 양자를 달리 취급하는 것은 합리적인 이유가 있다 할 것이다.
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